Worauf du bei einer neuen Wohnung unbedingt achten solltest

anne lomberg anne lomberg
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Ein neuer Umzug steht bevor und gleichzeitig stellt sich die Frage, welche Faktoren diesmal besonders zu betrachten sind. Wo verstecken sich die kleinen, aber wichtigen Details, auf die es ankommt bei einer Wohnungsbesichtigung? Welche vorbereitenden Maßnahmen erleichtern mir den eigentlichen Wohnungswechsel und worauf sollte ich beim Unterschreiben des Mietvertrages achten? Wir verraten 6 Geheimnisse, die es beim Projekt neue Wohnung zu berücksichtigen gilt und deren Bedeutung oft zu wenig Aufmerksamkeit geschenkt wird. Dabei kann es so leicht sein, mit offenen Augen und dem richtigen Gespür sowie einer Prise cleverem Verhandlungsgeschick die neue Traumimmobilie zu ergattern. 

Bei der Hausbesichtigung

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La combinación perfecta

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Objektivität ist gefragt nach dem ersten Eindruck der Traumimmobilie aus dem Internet. Denn diese verblüfft meist mit spektakulären Fotos, die oft nicht alles wahrheitsgetreu zum Ausdruck bringen und gelegentlich fehlerhafte Lücken verbergen. Wir sehen erst einmal nur die Fakten und Bilder und entscheiden uns für den nächsten Schritt, die Wohnungsbesichtigung. Hier sollte man in jedem Fall einen Fotoapparat mitnehmen, um sich selbst ein Bild zu machen und nachträglich die gemachten Aufnahmen realistisch begutachten und bewerten zu können. Außerdem ist es wichtig, sich für einen Wohnungsbesichtigungstermin am Tage zu entscheiden, denn nur bei Tageslicht erkennen wir den tatsächlichen Zustand unserer ersehnten Traumimmobilie. Zeit nehmen heißt die Devise und die Umgebung auf sich wirken lassen. Das Hauptaugenmerk bei der Besichtigung sollten wir innen wie außen auf die Bausubstanz legen. Das bedeutet sich die Fassade genau anzuschauen, nach feuchten Stellen abzusuchen, die Verfugung zu überprüfen sowie den Putz unter die Lupe zu nehmen. Danach geht es mit der einzelnen Zimmerbesichtigung weiter und der genausten Inspektion von Raumzustand sowie passendem Komfort individueller Wünsche.  

Mit der richtigen Immobilie entscheiden wir uns meist für ein dauerhaftes Wohnen, ob auf Miete oder sogar gekauft. Über eines sollten wir uns klar werden, ein Haus, ist ein komplexes Konstrukt, an deren Entstehung viele Menschen beteiligt waren. Dabei planen Architekten und Ingenieure so ein Gebäude bis ins kleinste Detail. Der Statiker sorgt für eine solide Bauweise und viele Handwerker führen nach genauen Vorgaben die gewünschten Tätigkeiten aus. Dies bedeutet gleichzeitig, dass für jemanden, der sich nicht mit Bauweise und handwerklichem Wissen auskennt, schwierig zu erkennen ist, in welchem tatsächlich baulichen sowie technischen Zustand sich die gewünschte Wohnung befindet. Mit einem Gutachter ist man vor einem Immobilienkauf bestens beraten und weitere Schritte beim Projekt neue Wohnung können angegangen werden.

Umgebung

Next Step: Die Umgebung checken! Genauso wichtig wie die eigentliche Wohnungs- bzw. Hausbesichtigung gestaltet sich die Besichtigung der Umgebung. Denn wer erst nach dem Einzug bemerkt, dass die neue Wohnung in der Nähe einer Bahnlinie liegt oder der Lärm von einer zu viel befahrenen Straße nervt, hat schlechte Karten in Bezug auf eine Mietminderung. Genauso verhält es sich mit Baustellen oder Restaurants. Wenn diese schon vor dem Einzug vorhanden waren, besteht kein Anspruch auf Mietminderung. Deshalb in jedem Fall vorher prüfen, wie viel Lärm meinen persönlichen Wohnkomfort beeinträchtigt und gegebenenfalls eine Reduzierung der Miete vorm Unterschreiben des Mietvertrages vereinbaren. Wenn allerdings während der Wohnungsnutzung Mängel, wie z.B. der Zuzug eines lärmintensiven Gewerbebetriebes aufkommt, kann ein Antrag auf Mietminderung gestellt werden und führt zu einem positiven Ergebnis für den Mieter. Gemeine Lücken zeigen sich auch mit dem Zustand der vorbeiführenden Straße. In manchen Fällen reichen die Kommunen bei Reparatur oder Erneuerungen den Aufwand teilweise in Form einer Anliegerumlage an die Eigentümer der angrenzenden Grundstücke weiter. Auch das sollte man vorher genauestens prüfen und im Mietvertrag anmerken, bevor hohe Kosten entstehen. Weiterhin und zu einem entscheidenden Wohlfühlfaktor trägt die unmittelbare Umgebung bei. Gibt es genügend Einkaufsmöglichkeiten, öffentliche Verkehrsmittel, Parkplätze und Grünflächen? Und nicht den Nachbarn vergessen, auch der kann nebenan oder über der Wohnung zu einem lästigen Gefährten werden. 

Versorgungsleitungen, Wände, Böden und Fenster auf Unversehrtheit prüfen

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Korridor Obergeschoss

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Schon einmal was von einer Schönheitsreparaturklausel gehört? Dadurch ist laut Gesetz der Vermieter für alle Sanierungsarbeiten und Renovierungen in einer Mietwohnung zuständig. Allerdings können bei Interesse auf Mieterseite mit einer sogenannten Kleinreparaturklausel bestimmte Schönheitskorrekturen selbstständig übernommen werden. Wer auf solche Reparaturen vorerst verzichten möchte, sollte bei einer Wohnungsbesichtigung besonderen Wert auf die Überprüfung von Versorgungsleitungen, die Beschaffenheit von Wänden, Böden sowie Fenstern legen. Und so geht´s:

- sind ausreichend Steckdosen vorhanden?

- schließen Fenster und Türen dicht? 

- befinden sich alle sanitären Anlagen in einem sauberen und ordnungsgemäßen Zustand?

- sind die Bodenbeläge sauber und unbeschädigt?

- wie ist der Zustand der Tapete?

- gibt es feuchte Stellen, Wasserflecken oder sogar Schimmel an den Wänden und Decken?

Wenn diese wesentlichen Fragen bei der Wohnungsbesichtigung beherzigt werden, werden unangenehme Reparaturen vermieden und somit gleichzeitig Kosten gespart. 

Formalitäten

Neubau von 2 DHH - Abbensen (bei Peine):   von GID│GOLDMANN - INTERIOR - DESIGN
GID│GOLDMANN – INTERIOR – DESIGN

Neubau von 2 DHH – Abbensen (bei Peine)

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Der Mietvertrag bildet den wichtigsten Gegenstand für den Einzug in die neue Traumimmobilie. Hier empfiehlt sich vorm Unterschreiben des Mietvertrages sich mit diesem gründlich auseinanderzusetzen. Es gibt verschiedene Arten von Mietverträgen, die sich meist nur durch verschiedene Klauseln im Kleingedruckten unterscheiden. Rechte und Pflichten vom Mieter werden hier zum Ausdruck gebracht und im besten Fall unterzeichnet. Dies betrifft unter anderem die Mitnahme von Haustieren, die eventuellen Schönheitsreparaturen oder auch Umbauten oder Untervermietung. Mietverträge sind entweder befristet (Zeitmietvertrag) oder unbefristet. Bei Zeitmietverträgen ist das Ende der Mietdauer festgeschrieben. Davor können beide Seiten das Mietverhältnis nur aus schwerwiegenden Gründen beenden und fristlos kündigen. Wenn ein Mietverhältnis nur für eine bestimmte Zeit geschlossen wird, muss das in der Regel begründet werden und dieser Grund auch im Vertrag vermerkt sein. Ein Staffelmietvertrag bringt eine zu Beginn festgelegte monatliche oder jährliche Erhöhung mit sich. Beim Indexmietvertrag sind Mietsteigerungen bereits inbegriffen, die sich am Preisindex für allgemeine Lebenshaltung orientieren und eine jährliche Mietsteigerung von ca. zwei bis drei Prozent beinhalten. Weitere wichtige Faktoren, die ein Mietvertrag in jedem Fall enthalten sollte und auf die besonders Acht zu geben ist, zeigt sich in diesen drei Punkten:

- Zur Vermeidung späterer Streitigkeiten sollten Vermieter und Mieter den Zustand der Wohnung sowie die Zählerstände bei Einzug gemeinsam ermitteln und in einem gemeinsamen Protokoll unterschreiben. Also unbedingt daran denken, Zählerstände der Wasseruhren, Heizkörper und Stromzähler im Mietvertrag festzuhalten.

- Die für Mietwohnungen zu entrichtende Kaution darf 3 Monatsmieten (ohne Einbeziehung eventueller Vorschüsse für Nebenkosten) nicht übersteigen.

- Beziehen mehrere Personen eine Wohnung, so muss entschieden werden, ob nur einer oder aber alle Hauptmieter werden sollen. Zieht ein Hauptmieter aus, so ist er dem Vermieter gegenüber weiterhin zur Bezahlung aller Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis verpflichtet.

Es gibt viele Punkte, die vor der Unterschreibung des Mietvertrages eine genaue Überprüfung benötigen, deshalb sollte man den eigenen Mietvertrag genauestens durchlesen, auch wenn es meist Standardmietverträge sind. Schließlich wollen wir als Mieter keine bösen Überraschungen erleben, um möglichst lange in unserer Lieblingsimmobilie zu verweilen. 

Mit dem Immobilienmakler handeln

Handeln ist erlaubt bei der Wohnungsvermietung oder dem Hauskauf. Voraussetzung dafür, dass der Makler überhaupt Provision fordern darf, ist eine entsprechende Vereinbarung mit dem Mieter. Darin kann auch eine niedrigere Provision festgehalten werden. Denn der Makler bekommt die Courtage für seine erfolgreiche Arbeit, d.h. durch einen einwandfreien Besichtigungstermin mit dem Mietinteressenten. Im besten Fall wird danach der Mietvertrag unterschrieben und die Maklercourtage tritt in Kraft. Diese Courtage darf max. zwei Monatsmieten (Kaltmiete ohne Vorauszahlung von Heiz- und Nebenkosten) plus Mehrwertsteuer betragen, also 2,38 Nettokaltmieten. So sieht es das Gesetz laut Wohnraumvermittlungsgesetz § 3 vor. Bei einem Wohnungskauf gilt: Die Höhe ist gesetzlich nicht geregelt. Im Schnitt werden 3 bis 6 % vom Kaufpreis berechnet plus 19% Mehrwertsteuer. Generell können Wohnungssuchende nach provisionsfreien Plattformen Ausschau halten, um die lästige Maklercourtage zu umgehen, denn diese Immobilien werden direkt vom Eigentümer angeboten. Wer dann doch auf einen Makler zurückgreifen muss, sollte darauf achten, dass dieser seiner Arbeit gewissenhaft nachkommt. Dies beweist er, in dem er sich Zeit nimmt für alle Anliegen, die den Mieter beschäftigen. Außerdem kann durch einen Qualitätsnachweis die Mitgliedschaft in einem Berufsverband wie dem Immobilienverband Deutschland nachgewiesen werden. 

Übrigens: Bei Fragen rund um das Thema Makler und Provision helfen die örtlichen Mietervereine.

Umzug genau planen

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Nachdem all die vorangegangen Wege zur neuen Traumwohnung erledigt wurden, geht es weiter und der eigentliche Umzug steht an. Dafür lohnt es sich, einen durchdachten Plan  zu erstellen, um den Wohnungswechsel vor allem stressfrei zu bewältigen. Dabei geht es nicht nur um die Möbel, die vorerst in einzelne Kisten verpackt und transportiert werden müssen, sondern auch um bürokratische Dinge wie die Wohnung ummelden, einen neuen Telefonanschluss beantragen und auch den Nachsendeantrag für Postwege nicht vergessen. Selbst erstellte Checklisten können dabei mehr als hilfreich sein:

1. Den alten Mietvertrag frühzeitig kündigen, damit am Ende nicht doppelt gezahlt werden muss.

2. Alte Möbelstücke oder Kleidung, die ausgedient hat, kann man getrost ausmisten, ohne in die neue Wohnung mitzunehmen.

3. Urlaub für den Tag des Umzuges beantragen und Freunde zum Helfen anfragen. 

4. Die eigentliche Transportgröße ermitteln. Mit einem Umzugsrechner kann man solche Kapazitäten checken.

5. Kartons nicht zu schwer bestücken und Bücherkartons nie ganz vollpacken. Beispiel: Bücher nach unten, leichtere Kleidungsstücke dazu mit einer Beschriftung für das jeweilige Zimmer. 

6. Eine Halteverbotszone vor der alten sowie neuen Wohnung gewährleisten. 

7. Die neue Kaution im besten Fall mithilfe der Alten begleichen.

8. Zählerstände für Strom, Gas und Wasser in der alten und in der neuen Wohnung notieren. 

9. Ein Umzugsprotokoll erstellen, um mögliche Transportschäden während des Umzuges bei der Spedition zu reklamieren.

10. Beim Einwohneramt des neuen Wohnortes ummelden.

Wer seinen Umzug so leicht wie möglich gestalten will, ist mit diesen Tipps zur Umzugsplanung bestens beraten und kann nach getaner Arbeit den Anblick des neuen noch nicht ganz fertigen Domizils stressfrei genießen. Willkommen in eurem neuen Zuhause! 

Welche Geheimnisse für den nächsten Umzug werden euch begleiten?
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