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Checkliste Hauskauf: Die 7 wichtigsten Punkte

Sabrina Werner Sabrina Werner
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Der Kauf eines Hauses ist für viele Menschen eine sehr emotionale Angelegenheit. Nicht selten dauert es Monate bis Jahre, bis das Traumhaus gefunden und finanzierbar ist. Damit man nicht die Katze im Sack kauft, sollten vor der Unterzeichnung des Kaufvertrages jedoch einige Dinge beachtet werden. Neben der Seriosität von Makler und Verkäufer spielen der Zustand des Hauses sowie seine energetische Effizienz eine entscheidende Rolle. Zudem gilt es, Kosten im Blick zu behalten, die neben dem eigentlichen Kaufpreis finanziert werden wollen. Nicht zuletzt stellt sich die Frage, wie groß die eigenen vier Wände eigentlich sein sollten und wie viele Zimmer in Zukunft gebraucht werden. Unsere Checkliste gibt euch einen Überblick über alle relevanten Punkte.

1. Der erste Eindruck zählt – das Exposé

HAUS GROSS GLIENICKE:  Häuser von Müllers Büro
Müllers Büro

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Müllers Büro

Das Exposé soll einen ersten Eindruck vom Haus vermitteln. Es gibt nicht nur einen Einblick in das Objekt, sondern zeigt auch, wie sorgfältig sich Makler und Verkäufer mit dem Verkauf auseinandergesetzt haben. Daher sollte das Exposé nicht nur ansehnlich, sondern auch korrekt und möglichst vollständig sein. Die Fotos im Exposé sollten das Haus immer von innen und von außen zeigen. Professionelle Bilder zeigen das Objekt bei gutem Licht, sodass auch Details zu erkennen sind. Zu den Angaben, die im Exposé auf jeden Fall zu finden sein sollten, gehören die Größe von Haus und Grundstück, die Zimmeranzahl, das Baujahr, Informationen über Heizungsanlage, Dach, Balkon, Garten und weitere Ausstattungen. In der Regel sind darüber hinaus Informationen zu Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, zur Lage, zu Schulen und Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten und zur ärztlichen Versorgung zu finden. Sämtliche Angaben im Exposé sollten später jedoch unbedingt mit den Angaben im Grundbuch und im Kaufvertragsentwurf verglichen werden.

2. Grund des Verkaufs

VIO 302 - Terrasse mit Pool:  Einfamilienhaus von FingerHaus GmbH
FingerHaus GmbH

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Um ein böses Erwachen nach dem Hauskauf zu vermeiden, etwa weil plötzlich unvorhergesehene Mängel auftreten, sollte man nach dem Grund des Verkaufs fragen. Der Verkäufer ist natürlich nicht gezwungen, seine Gründe darzulegen und kleine Schwindeleien lassen sich nicht immer aufdecken. Dennoch wird ein ehrlicher Verkäufer auf die Frage vorbereitet sein und offen mit den Gründen für den Verkauf umgehen. Oft stecken berufliche Veränderungen oder Änderungen in der Familie hinter dem Verkauf. Scheidung ist ein häufiger Grund, denn was zu zweit oder in Familie der Traum vom gemeinsamen Heim war, ist allein schwerer zu finanzieren. Auch ältere Menschen verkaufen ganz regulär ihre Häuser, um in eine seniorengerechte Wohnung oder in die Nähe der Kinder zu ziehen. Unabhängig vom genannten Verkaufsgrund ist es günstig, sich schon vor dem Verkauf nach dem Verhältnis zu den Nachbarn zu erkundigen.

3. Zustand des Gebäudes

Der Kauf eines Hauses ist oft eine emotionale Angelegenheit. Ein grüner Garten, schöne Fußböden und eine Fassade in der eigenen Lieblingsfarbe sorgen schnell für Liebe auf den ersten Blick. Doch unabhängig davon, sollte die Besichtigung mit etwas Sachlichkeit erfolgen und der Zustand des Gebäudes genaustens auf Mängel geprüft werden. Risse oder anderweitige Beschädigungen an den Außenwänden, Feuchtigkeitsschäden im Bereich der Dachrinnen oder Abflussrohre, Schimmel in den Ecken oder an den Wänden im Innenbereich und Ausblühungen an den Kellerwänden – das sind alles Anzeichen, die auf Mängel hindeuten. Um den Zustand fachgerecht beurteilen zu können, sollte beim Hauskauf ein Fachmann zu Rate gezogen werden. Ein unabhängiger Gutachter kann den Zustand des Hauses genau bewerten, seinen tatsächlichen Wert berechnen und so Fehlentscheidungen rechtzeitig vorbeugen. Bei einem Haus, das Sanierungen nötig hat, kann der Bausachverständige zudem beurteilen, wie hoch Sanierungs- und Renovierungskosten schätzungsweise ausfallen werden und bösen Überraschungen vermeiden.

4. Energieeffizienz und Nutzung

Die Energieeffizienz eines Hauses hat viel mit den Kosten zu tun, die auf den Hausbesitzer in den nächsten Jahren zukommen. Sie ist daher ein entscheidendes Kriterium für oder gegen den Kauf einer Immobilie. Muss ein Haus erst einmal energetisch saniert werden, kann es schnell teuer werden. Daher gilt es, schon im Exposé und bei der ersten Besichtigung auf die groben Anforderungen zu achten: Wie und wie gut sind Dach und Außenwände gedämmt? Wie alt ist die Heizanlage und womit wird geheizt? Sind die Fenster einfach oder doppelt verglast? Über den Energieverbrauch gibt der Energieausweis Auskunft, der bis auf wenige Ausnahmen vom Verkäufer vorzulegen ist. Er gibt allerdings häufig nur Auskunft über den Verbrauch, nicht aber über den energetischen Zustand des Hauses. Auf Nummer sicher gehen Käufer, wenn sie vor dem Kauf eines Hauses einen unabhängigen Energieberater zu Rate ziehen. Wer plant, Umnutzungen vorzunehmen und beispielsweise einen Dachboden auszubauen oder einen Keller in einen Hobbyraum zu verwandeln, sollte sich ebenfalls im Voraus beraten lassen. Wenn ein bisheriges Bürogebäude zum Wohnobjekt umfunktioniert wird, sollten außerdem alle Genehmigungen hierfür vorliegen.

5. Größe und Zimmeranzahl

Living 189:  Häuser von Hanlo Haus
Hanlo Haus

Living 189

Hanlo Haus

Kinderzimmer, Homeoffice, Partyraum, Wohnzimmer, Schlafzimmer, Gästezimmer – die Vorstellung vom Traumhaus nehmen oft andere Dimensionen an, als das Portemonnaie es letztlich zulässt. Beim Kauf eines Hauses gilt es, die gewünschte Größe und die Anzahl der benötigten Zimmer sorgfältig zu kalkulieren. Fehlt am Ende ein Zimmer, ist das genauso ungünstig, wie wenn ein Zuviel an Platz erhalten werden will. Wer ein Haus kauft, sollte daher die Familienplanung mit in Erwägung ziehen und von Anfang an planen, wie die Verteilung der Räume ausfallen kann. Abstriche zu machen, weil das Haus zwar ansprechend ist, nicht aber den Anforderungen an das eigentlich Gebrauchte gerecht wird, kann dazu führen, dass man den Hauskauf später bereut. Anders herum ist es auch ungünstig, ein viel größeres Haus zu kaufen, als man künftig brauchen wird. Mehr Größe spiegelt sich nicht nur im Kaufpreis wieder. Der Raum will beheizt, in Stand gehalten und gereinigt werden.

6. Die Kosten des Hauskaufs

HUF Haus modum: 7:10:  Häuser von HUF HAUS GmbH u. Co. KG
HUF HAUS GmbH u. Co. KG

HUF Haus modum: 7:10

HUF HAUS GmbH u. Co. KG

Die Kosten eines Hauses entsprechen bestenfalls seinem tatsächlichen Wert. Dennoch unterscheiden sich Kaufpreise vor allem in Ballungsgebieten und beliebten Städten mitunter erheblich vom eigentlichen Wert der Immobilie. Hier gilt es, realistisch zu rechnen. Wer das Geld wirklich hat, kann sich den Traum vom Eigenheim durchaus erfüllen, um eine sinnvolle Investition handelt es sich bei völlig überteuerten Kaufobjekten jedoch nicht mehr. Günstig ist, den Immobilienmarkt einige Monate vor dem geplanten Hauskauf zu beobachten und sich einen Überblick über die Immobilienpreise in der gewünschten Gegend zu verschaffen. Dabei sollte die Größe der Vergleichsobjekte ungefähr mit der gewünschten übereinstimmen, ebenso wie der Zustand und die Lage.

7. Zusätzliche Kosten und Ausgaben

 Häuser von Laurence Associates
Laurence Associates

Gwel-An-Treth, Sennen Cove, Cornwall

Laurence Associates

Bei einem Hauskauf ist nicht allein mit dem Kaufpreis zu rechnen. Es gibt eine Reihe von Zusatzausgaben, die je nach Ort und Objekt unterschiedlich ausfallen können. In der Regel muss man zum Kaufpreis mindestens 10 Prozent desselben hinzuzählen. Je nach Regelung im Kaufvertrag kommen zum Kaufpreis die Maklerkosten hinzu, die in der Regel der Käufer zu tragen hat. Bei anderen Vereinbarungen sollte der Notar in jedem Fall vor der Beurkundung darauf hingewiesen werden. Beim Kauf eines Hauses fällt die Grunderwerbsteuer an. Ihre Höhe ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. In Berlin liegt sie zurzeit bei 6 Prozent des Objektpreises. Zudem muss der Notar für die Beurkundung bezahlt werden. Hierbei handelt es sich um gesetzlich vorgeschriebene Gebühren, die von der Höhe des Urkundenwertes abhängen. Gern erteilt der Notar vor der Beurkundung Auskunft über die entstehenden Kosten. Wer vor der Beurkundung doch noch abspringt, aber im Vorfeld bereits einen Kaufvertragsentwurf erhalten hat, muss diesen ebenfalls bezahlen. Die Eintragungen ins Grundbuch werden vom Grundbuchamt in Rechnung gestellt. Bei Kreditaufnahmen kommen zudem die Bereitstellungszinsen der Bank hinzu. Wer unabhängige Gutachter oder Sachverständige beauftragt hat, bekommt auch von diesen eine Rechnung zugestellt.

Wie der Kauf eines Hauses finanziert werden kann, zeigt dieser Artikel

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VIO 302 - Terrasse:  Terrasse von FingerHaus GmbH

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