Augen auf beim Grundstückskauf - auf diese Dinge solltest du achten!

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Augen auf beim Grundstückskauf – auf diese Dinge solltest du achten!

Stefanie Loske Stefanie Loske
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Wer sich auf die Suche nach einem geeigneten Baugrundstück macht, sollte bereits eine klare Vorstellung davon haben, was für ein Haus darauf gebaut werden soll. Für einen Bungalow braucht man mehr Platz als etwa für eine Doppelhaushälfte. Die Ausrichtung des Grundstücks ist ebenfalls wichtig. Kann man hier die gewünschte Südterrasse anlegen oder gibt es genug Sonne für eine eventuelle Solaranlage?

Darüber, wie ein Grundstück bebaut werden darf, kann der Bebauungsplan Auskunft geben. Mindestabstände zu Nachbargrundstücken, sowie Form und Größe des Eigentums sind hierbei einzuhaltende Vorgaben. Ein Blick ins Grundbuch gibt Informationen über eingetragene Wegerechte, bestehende Hypothekenlasten sowie über ein mögliches Verkaufsrecht der Gemeinde.

Wer ein Grundstück kaufen will, hat noch viele weitere Bedingungen zu beachten. Dieses Ideenbuch gibt einen Überblick über einige Aspekte des Grundstückkaufes.

Die Gegend

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Natürlich spielt bei der Suche nach einem geeigneten Baugrund eine gute Infrastruktur eine wichtige Rolle. Für Familien sind beispielsweise gut erreichbare Schulen und Kitas von entscheidender Bedeutung. Ein umfangreiches kulturelles Angebot in der Umgebung kann ein Grundstück also ebenso aufwerten wie Sport- und Freizeitangebote in der Nähe. Gerade für Pendler ist auch eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr oder die Autobahn beim Kauf entscheidend. 

Wer will schon in stinkenden Industrieanlagen, Gewerbegebieten, an Sportplätzen oder großen Straßen wohnen? Sie mindern die Wohnqualität sowie den Wert des Grundstücks. Um solche Überraschungen im Vorfeld auszuschließen, lohnt sich der Weg zum Planungsamt der Kommune, um von solchen Störfaktoren auch zukünftig verschont zu bleiben.

Größe und Bedingungen

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Ein wichtiger Faktor beim Grundstückkauf ist zudem die Größe. Je nachdem was auf dem Grundstück gebaut werden soll, muss auch die Größe passend sein. Was hilft ein kleines Grundstück, wenn ein großes Haus mit Garten, Garage und allem Drum und Dran geplant ist?

Wichtig ist es auch zu wissen, ob das Grundstück schon voll erschlossen ist. Danach richtet sich auch dessen Wert. Ist es bereits an die Kanalisation, Wasser- und Energieversorgung angeschlossen und wurden Telefon- und Kabelanschluss schon verlegt, sind diese Kosten im Regelfall bereits im Kaufpreis mit inbegriffen. Nicht erschlossene Grundstücke bedeuten hohe Folgekosten, die schnell auf mehrere Tausend Euro ansteigen können.

Solche Erschließungen können sich zudem mitunter lange hinziehen und so sollten böse Überraschungen vermieden werden, indem der Käufer im Vertrag genauer hinsieht.

Konstruierbarkeit

Ein weiterer nicht unwichtiger Punkt, der beim Grundstückkauf zu beachten ist, ist die Konstruierbarkeit des Hauses, die damit einhergeht. Wer spezielle Wünsche bei der Form des zu bauenden Hauses hat, braucht dafür genügend Platz. Einfach ein Haus in quadratischer Form aufzustellen, stellt meist kein Problem dar. Doch wer es verwinkelt mag, mit Ecken und Nischen, der braucht Platz, um sich auszutoben.

Auch die Beschaffenheit des Grundstückes ist wichtig für die Konstruierbarkeit. Hanglagen sind beispielsweise schwieriger zu bebauen als ebene Flächen. Zwar können grundsätzlich fast alle Bauvorhaben auch auf einem abschüssigen Grundstück von Architekten realisiert werden, jedoch häufig nur mit einem enorm höheren Aufwand sowie höheren Kosten. Zusätzlich kann ein hoher Grundwasserstand eine aufwendige Kellerabdichtung erfordern. Die geologische Beschaffenheit des Untergrunds nimmt auch Einfluss auf die Ausführung von Fundamenten und damit verbundene Kosten.

Mögliche Umweltverschmutzung

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Vor einem Kauf sollte sich der zukünftige Bauherr unbedingt über die eventuellen Altlasten auf dem Grundstück informieren. Altlasten meinen dabei umweltgefährdende Stoffe im Sinne der Bundesbodenschutzverordnung. Vor allem bei Grundstücken, die früher industriell oder gewerblich genutzt wurden oder für den Abbau von Sand, Kies oder Kalk ausgebeutet und danach wieder künstlich verfüllt wurden, kann dies der Fall sein. Wenn solche Altlasten auf einem Grundstück entdeckt werden, kann der Eigentümer für die Entsorgungskosten herangezogen werden, was schnell jedes Bau-Budget sprengen und den Käufer schlimmstenfalls finanziell ruinieren kann.

Um Altlasten auszuschließen, ist es wichtig vor dem Kauf die Nutzungshistorie des Grundstücks zu recherchieren. Die dafür nötigen Bauakten liegen bei den zuständigen Gemeinden, Städten und Landratsämtern des Grundstücks. Ob ein Grundstück bereits als Altlastenverdachtsfläche klassifiziert ist, darüber können die Umweltämter der Landkreise Auskunft geben.

Kaufvertrag

Um sich vor bösen Überraschungen abzusichern, sollte der potentielle Käufer ein besonderes Augenmerk auf den Kaufvertrag legen. Der Kaufvertrag ist zum Schutz des Käufers weitestgehend in vereinheitlichter Form gehalten und beinhaltet bestimmte Vertragsbestandteile. Für den Kaufvertrag für ein Grundstück, ein Haus sowie eine Eigentumswohnung ist in Deutschland grundsätzlich die notarielle Beglaubigung eines Notars erforderlich.

Bevor der Kaufvertrag unterschrieben wird, sollte der Käufer ihn sich per Post vorab zuschicken lassen und sich den Entwurf genau ansehen. Der Notar dient als Mittler und ist von Rechtswegen verpflichtet, alle Vertragspartner über mögliche Risiken zu belehren, die der Kaufvertrag enthält. Damit Ärger vermeiden werden kann, kann es jedoch auch ratsam sein, ihn erst einmal von einem auf Baurecht spezialisierten Anwalt durchlesen zu lassen und dessen Anmerkungen dann mit dem Notar zu besprechen.

Im Kaufvertrag ist enthalten ist, wer mit wem den Kaufvertrag abschließt und was genau gekauft wird. Dazu muss der Vertrag eine Grundstücksbeschreibung, die Lage, eine Baubeschreibung sowie einen Auszug aus dem Grundbuch enthalten. Der genaue Kaufpreis muss genannt werden und ein detaillierter Zahlungsplan enthalten sein. Auch enthalten sind die Grundbucheintragung, sowie das Bankkonto und der Zeitpunkt des Einzuges.

Korrekte Vermessung

Eine Antragsstellung auf Vermessung, mit Angaben der neuen Grenze, erfolgt normalerweise durch den Eigentümer oder Erwerber des Grundstücks. Wenn bereits vor der Vermessung ein Vertrag beim Notar geschlossen wurde, kann die Auftragsvergabe darin festgelegt werden. Vorher ist abzuklären, ob Genehmigungen anderer Behörden oder Ämter erforderlich sind, wie bei landwirtschaftlichen Grundstücken. Darüber gibt ein Sachbearbeiter beim Vermessungsamt die erforderliche Auskunft.

Sinnvoll ist eventuell auch die Rücksprache mit der Gemeindeverwaltung bzw. der Baurechtsbehörde beim Landratsamt, da dort gegebenenfalls Informationen zu gesetzlichen Vorkaufsrechten, Brandmauern etc. gegeben werden können. Nach der Durchführung der örtlichen Vermessung, erfolgt die Ausarbeitung im Büro, wobei die neue Fläche berechnet und Karten und Pläne gefertigt oder ergänzt werden.

Ein wichtiges Dokument ist hier der sogenannte Veränderungsnachweis, der auch noch Angaben zur Lage, Nutzung und Fläche des neuen Grundstücks enthält. Darüber wird das zuständige Grundbuchamt dann informiert.

Aus dem Grundbuch entnimmt der Notar dann die Daten und sonstigen Angaben für den eventuell noch abzuschließenden Vertrag zwischen den Beteiligten.

Wer ein Grundstück kaufen will, sollte sich also vorher im Klaren darüber sein, was dazu alles notwendig ist. Wer sich ordentlich informiert, dem steht für einen Grundstückskauf nicht mehr im Weg und das eigene Traumhaus mit Wohnzimmer, Küche, Bad und allem was dazu gehört, kann gebaut werden. 

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