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Aufgepasst! Diese Tücken lauern im Mietvertrag

Nora Heinz Nora Heinz
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Ärger zwischen Mietern und Vermietern gibt es leider immer wieder. Endlich die Traumwohnung in der perfekten Lage gefunden und schnell den Mietvertrag unterschrieben, könnte alles so schön sein. Doch wer nicht gründlich liest, der kann später leider eine böse Überraschung erleben.

Am besten gewappnet seid ihr, wenn ihr genau hinschaut, was Nebenkosten, Reparaturkosten, Kündigungsfrist und noch einige andere Regelungen betrifft. Wir zeigen euch, worauf ihr auf jeden Fall achten solltet, bevor ihr unterschreibt. Im Zweifelsfalle helfen euch Mietervereine und Mietrechtsexperten weiter, die euch über eure Rechte als Mieter genau aufklären und in brenzligen Fällen helfen. Damit es gar nicht erst so weit kommt, prüft euren zukünftigen Vermieter und den Vertrag genau, bevor ihr unterschreibt!

Nebenkosten

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Meist gehören die Kosten für Warmwasser und Heizung zu den Nebenkosten und sind im Vertrag enthalten. Außerdem gibt es noch 14 weitere Arten von Nebenkosten, die vertraglich festgelegt sein können. Das sind: Grundsteuer, Wasser, Abwasser, Beleuchtung, Straßenreinigung, Fahrstuhl, Abfallentsorgung, Hausreinigung, Ungezieferbekämpfung, Gartenpflege, Schornsteinreinigung, Versicherungen, Hauswart, Einrichtungen zur Wäschepflege, Gemeinschaftsantenne oder Breitbandkabel und eventuelle Kosten wie Schwimmbad oder Sauna im Haus.

Wichtig zu wissen ist, dass ihr nur zahlen müsst, was im Mietvertrag festgelegt ist! Die einzige Ausnahme hier sind die vom Verbraucher abhängig berechneten Kosten für die Heizung, denn diese sind in jedem Fall zu zahlen. Achtet darauf, welche anderen Kosten der Vermieter euch als Nebenkosten in Rechnung stellen will. Wenn ihr später die Nebenkostenabrechnung erhaltet – spätestens 12 Monate nach Abrechnungszeitraum – dann prüft diese Kosten genau. Entdeckt ihr Fehler oder Ungereimtheiten, so verlangt weitere Einsicht in die Kostenberechnung und zahlt erst einmal nicht, sondern legt Widerspruch ein. Wenn ihr den abgerechneten Betrag überweist, so stimmt ihr der Abrechnung zu. Als Mitglied in einem Mieterverein könnt ihr Abrechnungen prüfen und euch beraten lassen, wenn es Probleme geben sollte.

Kaution

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Die Kaution ist meist Anlass für Streit, wenn der Mieter auszieht und diese möglichst vollständig zurück erhalten möchte, der Vermieter das Geld aber für Reparaturen einbehalten will. Grundsätzlich darf der Vermieter beim Einzug bis zu drei Monats-Kaltmieten als Sicherheit verlangen. Sind in der Wohnung Schäden entstanden, so darf der Vermieter einen Teil der Kaution später einbehalten. Allerdings gilt dies nicht für Spuren gewöhnlicher Abnutzung, die im Laufe der Zeit entstehen und ganz normal sind. Nur wirkliche Schäden dürfen abgerechnet werden!

Gibt es hier einen Streitpunkt, so solltet ihr prüfen, ob der euch vorgeworfene Schaden tatsächlich als Schaden zu bezeichnen ist oder ob er eine gewöhnliche Abnutzung darstellt. Wenige kleine Löcher, die ihr in Fliesen im Badezimmer oder in andere Wände gebohrt habt, müssen unter Umständen von euch im Zuge sogenannter Schönheitsreparaturen wieder verputzt werden. Sie gelten aber nicht als Schaden. Sind allerdings beim Bohren ganze Fließen zersprungen, dann ist ein Schaden entstanden und der Vermieter darf für die Reparatur Geld verlangen. Recherchiert, ob euer Fall als Schaden gelten kann oder nicht. Im Zweifelsfall helfen euch wieder Mietervereine oder ein Anwalt für Mietrecht weiter.

Unser Tipp: Fertigt unbedingt auch beim Auszug ein Übergabeprotokoll an, sodass der Vermieter euch nicht Wochen später Schäden in Rechnung stellen kann, die nicht eure Schuld sind. Nehmt den Zustand der Wohnung ganz genau im Übergabeprotokoll auf und unterzeichnet gemeinsam mit dem Vermieter oder mit der Hausverwaltung.

Übergabeprotokoll vor dem Einzug

Vor dem Einzug sollte auf jeden Fall ein Übergabeprotokoll angefertigt werden. Es ist nicht Bestandteil des Mietvertrags, aber immens wichtig, um Ärger beim Auszug und einem Verlust der Kaution vorzubeugen!

Dokumentiert den Zustand der Wohnung ganz genau und lasst euch für den Rundgang ausreichend Zeit, damit ihr nichts überseht. Nehmt alle Schäden und auch kleine Mängel, wie Kratzer im Parkett, Löcher in der Wand oder kaputte Scheiben oder Türgriffe auf. Notiert auch alle Zählerstände für Heizung, Wasser und Gas. Fertigt das Übergabeprotokoll gemeinsam mit dem Vermieter oder der Hausverwaltung an. Weigern sich diese, so könnt ihr das Protokoll auch von einem Zeugen unterzeichnen lassen. Das muss jedoch eine Person sein, die nicht in die Wohnung einziehen wird. 

Kleine Mängel & Schönheitsreparaturen

Als Mieter müsst ihr nur für Schönheitsreparaturen und ggf. kleine Reparaturen aufkommen. Schönheitsreparaturen sind zum Beispiel das Verputzen von gebohrten Löchern oder das Streichen der Wohnung nach dem Auszug, wenn euch die Wohnung ebenfalls zuvor renoviert übergeben wurde. Der Vermieter ist generell verpflichtet, die Wohnung instand zu halten. Ausnahmen sind vom Mieter nachweislich verursachte Schäden, für diese sind die Kosten zu tragen. Gehen aber Toilettenspülung, Fenstergriffe oder andere Dinge kaputt oder sind im Laufe der Jahre abgenutzt und müssen ausgetauscht werden, dann ist normalerweise der Vermieter dafür zuständig. In vielen Mietverträgen sind Klauseln zu Schönheitsreparaturen und Renovierungsarbeiten festgehalten, die eigentlich unzulässig sind. Ist nur eine unzulässige Klausel, wie z.B. die unzumutbare Pflicht des Mieter, alle drei Jahre Bad und Küche zu renovieren, enthalten, so sind alle Klauseln zu den Schönheitsreparaturen ungültig. Als Mieter habt ihr mehr Rechte als oft angenommen!

Achtet genau darauf, ob im Mietvertrag festgelegt ist, dass ihr für kleine Reparaturen selbst aufkommen müsst. Im Vertrag darf festgehalten sein, dass ihr als Mieter bis zu einer gewissen Obergrenze – die laut aktueller Gerichtsfälle bei etwa 100 Euro pro Einzelreparatur liegt – selbst aufkommen müsst. Allerdings gilt auch hier eine Obergrenze pro Jahr: Mietrechtsexperten schätzen Kosten von mehr als 8 % der jährlichen Kaltmiete als nicht mehr zumutbar für den Mieter ein. Verlangt der Vermieter von euch Geld für teure Reparaturen, die ihr nicht verursacht habt, dann legt Widerspruch ein und lasst euch rechtlich beraten!

Müsst ihr beim Auszug die Wände streichen oder habt ihr zwischendurch mal wieder Lust auf ein richtig tolles, strahlendes Weiß? Dann schaut unbedingt in dieses Ideenbuch und erfahrt, wie es mit dem perfekten Weiß klappt.

Kündigungsfristen

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Die Kündigungsfrist für den Mieter beträgt üblicherweise drei Monate. In Sonderfällen kann sie sich verkürzen: Gibt es eine bevorstehende Sanierung, die euch als Mieter extrem stören würde oder steht eine Mieterhöhung bevor, so verkürzt sich die Kündigungsfrist um ein bis zwei Monate. Liegt eine gesundheitliche Gefährdung in der Wohnung durch Schimmel oder Baufälligkeit vor, so dürft ihr fristlos kündigen.

Auch der Vermieter darf dem Mieter mit drei Monaten Kündigungsfrist kündigen. Diese Frist verlängert sich, nachdem ihr mehr als fünf Jahre in der Wohnung gelebt habt, auf sechs Monate. Besteht euer Mietverhältnis seit mehr als acht Jahren, dann gilt eine neunmonatige Kündigungsfrist seitens des Vermieters. Zahlt ein Mieter zwei Monate hintereinander seine Miete nicht, dann darf der Vermieter ihm fristlos kündigen. Zuvor muss allerdings eine Abmahnung erfolgen.

Darüberhinaus gibt es den sogenannten Kündigungsverzicht, bei dem beide Parteien zum Beispiel darauf verzichten, im ersten Jahr zu kündigen. Somit seid ihr an die Wohnung im ersten Jahr gebunden und solltet gut abwägen, ob ihr das wirklich möchtet.

Mehrere Hauptmieter oder Untermieter

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Ob mit dem Partner oder mit Freunden in einer Wohngemeinschaft – wohnt ihr mit anderen Personen zusammen, so solltet ihr euch über die vertraglichen Regelungen im Klaren sein. Unterschreibt ihr mit mehreren Personen gemeinsam den Mietvertrag, so seid ihr damit alle Hauptmieter. Das heißt, alle besitzen die gleichen Rechte und Pflichten. Ein Vertrag mit mehreren Hauptmietern kann im Prinzip nicht von einem Einzelnen gekündigt werden. Nur wenn alle die Kündigung einreichen, ist sie rechtsgültig. Im Mietvertrag einer Wohngemeinschaft könnte allerdings vermerkt werden, dass es sich um eine Wohngemeinschaft handelt und sie berechtigt sind einzelne Mieter auszutauschen.

Eine andere Mietform ist die Untermiete, bei der ihr als Hauptmieter an eine oder mehrere Personen untervermietet. Auch wenn es rechtlich nicht unbedingt notwendig ist, solltet ihr zu eurer Absicherung mit euren Untermietern einen Vertrag unterschreiben. Vorlagen dafür gibt es im Internet. Der Hauptmieter muss dem Hausbesitzer oder Vermieter die Untervermietung melden. Dieser kann aber nur bei schwerwiegenden Gründen die Untermiete verbieten. Ihr solltet unbedingt wissen, dass ihr als Hauptmieter alle Rechte besitzt und Untermietern kündigen könnt. Aber ihr tragt auch das wirtschaftliches Risiko allein, d. h. die Verantwortung für die Mietzahlung, die Reparatur von Schäden oder das Einhalten der Hausordnung.

Hausordnung

Werft unbedingt einen Blick in eure Hausordnung, auch wenn solche Dokumente einem oft sehr langweilig erscheinen. Hier seht ihr, ob ihr Haustiere halten dürft, ob ihr auf dem Balkon Wäsche aufhängen oder auf dem diesem oder im Garten Grillabende veranstalten dürft. Auch die Ruhezeiten und weitere Besonderheiten des Hauses sind in der Hausordnung festgehalten. Es kann sein, dass ihr abwechselnd mit den anderen Bewohnern des Hauses den Hausflur putzen müsst – lest nach, wann und wie dies geschehen soll.

Was sind eure Erfahrungen mit Mietern oder Vermietern? Habt ihr noch weitere Tipps, die den Mietvertrag betreffen?
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