매력적인 노후 대책, 상가주택 장점 및 관련 건축법 7

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매력적인 노후 대책, 상가주택 장점 및 관련 건축법 7

Jisoo Yu Jisoo Yu
Moderne Häuser von AAG architecten Modern
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빚내서 무리하게 아파트를 사고자 하는 갭투자는 이제 아무 의미가 없어 보인다. 아파트 시장은 이미 하락세를 겪고 있고, 더군다나 규제가 탄탄하게 조여오는 현 상황에는 상승세를 꿈꾸긴 힘들 듯하다. 사실 집은 말 그대로 집 역할을 해야 한다. 그렇다면 어떻게 투자방식을 바꿔야할까. 그 대책으로 상가주택을 생각해볼 수 있다. 수익형 부동산이다. 아래층은 상가로, 위층은 주거지로 나누어 건물을 구성한다. 주거 문제와 은퇴 후 노후 대책을 함께 해결할 수 있다. 그뿐만 아니라 상가주택은 장점도 많다. 일반 상가보다 대지 구입비를 절약할 수 있고, 양도소득세와 같은 세금 혜택을 받을 수도 있다. 오늘은 AAG ARCHITECTEN에서 선보이는 상가주택과 함께 상가주택의 장점 및 관련 건축법을 7가지로 나누어 알아보자.  

1. 상가주택의 건축법상 위치


소득세법 시행령 제154조 제3항에서는 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다고 정의한다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 않는다고 규정하고 있다.

즉 , 상가주택은 건축법상 주택가에서 주민들의 생활에 편의를 줄 수 있는 시설물인 근린생활시설과 다 지하층을 제외한 주택으로 쓰이는 층수 3개 층 이하, 바닥면적의 합계 660제곱 미터 이하, 19세대 이하가 거주할 수 있는 다가구주택의 복합시설에 속한다고 볼 수 있다.

2. 대지 구입비 절약할 수 있는 상가주택

보통 상업 건물이 들어서는 지역은 땅값이 비싸고, 거기에 따라 임대료가 올라갈 수밖에 없다. 하지만 상가주택은 상가와 주택을 합친 개념이다. 주거 지역에도 생활을 편리하게 해주는 상업시설이 필요하다. 상가 주택은 거주할 수 있는 조용한 주거 지역으로 들어설 수 있다. 일반 상업지역 보다 훨씬 저렴한 땅값에 퀄리티 높은 건물을 계획해보자.

참고로 상권이 상가주택은 입지 선정이 많이 중요하다. 잘 발달할 수 있는 입지 선정에 공을 들이자. 개발 계획을 꼼꼼히 살펴보고 발품을 팔면서 노력을 기울이는 것도 한 방법이다. 주위에 지하철이나 대형 아파트 주거 단지가 있으면 더 좋은 조건이 될 수 있다.  

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3. 매력적인 세금 혜택

국민이라면 세금을 납세할 의무가 있다. 재산을 양도하거나 증여, 상속을 하더라도 세금을 내야 한다. 이때 상가주택의 또 다른 큰 장점은 세금 혜택을 받을 수 있다는 점이다. 상가주택의 소유자인 경우 1가구-1주택자에 해당함으로 양도세 중과 대상에서 제외될 수 있다. 같은 재산과 수익금을 두고 아파트 여러 채와 상가 주택 하나의 선택지에서 고민한다고 가정해보자. 어느 쪽이 투자 수익률이 좋은지는 굳이 깊이 따져보지 않아도 될 듯하다.

4. 상가주택의 양도소득세 절약

정확히는 전체 면적 중 주택으로 사용하는 면적이 더 클 경우 건물 전체를 주택으로 볼 수 있다. 그렇게 되면 1층으로 상가가 있더라도 1세대 1주택 비과세가 적용되어 양도소득세는 없다. 이때 9억 원 미만, 보유기간이 2년이 넘어야 한다는 조건이 따라온다. 하지만 상가면적이 더 큰 경우에는 전체 건물이 상가로 보는 것은 아니다. 상가 부분을 제외한 주택 부분에 대해서만 혜택을 받을 수 있다. 

면적을 구분 지을 때 명확히 나눠지는 부분을 제외하고도 그 외 부과적으로 차지하는 부분도 잘 따져봐야 한다. 예를 들어 계단이나 창고나 지하실, 보일러실과 같이 용도가 분명하지 않은 경우엔 사용하고 있는 목적에 따라 적절한 비율로 나뉘게 된다. 이러한 공간을 주거 목적으로 활용하고 있다면 입증할 수 있는 자료를 미리미리 준비해두도록 하자.

5. 조심해야 하는 명의 구분

당연한 말이겠지만, 이 모든 것은 아파트와 같은 다른 여타 주거지의 소유가 없어야 한다. 공동명의로 구입한 경우 지분 소유자 모두 각각 1주택을 소유하는 것으로 본다는 사실도 알아두자. 이때 양도소득세의 주택 수 여부는 세대 구분으로 판단한다. 예를 들어 같은 세대의 부부인 경우 공동명의라도 1주택으로 본다. 1세대 1주택, 동일 세대원들이 공동소유하는 경우 지분 합계를 하나의 주택으로 간주한다는 것을 참고해두자.

6. 수익 발생의 이점

상가주택은 1-2층은 상가로, 3층 이상은 주거지역으로 활용된다. 이왕에 주거진 땅에 집을 지을 계획이라면 단독주택보다는 수익이 나오는 상가 주택이 현명한 방안이지 않을까. 주거와 수익, 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 훌륭한 선택이 될 수 있다. 특히나 곧 은퇴를 앞둔 50-60대라면 줄어들 소득에 대한 걱정도 만만치 않다. 현실적으로 접근해보자. 상가주택이 그 대안으로 작용할 수 있다.

7. 관리하기 용이한 상가주택

꼭대기 층에 거주하는 건축주에게는 상가주택이 하나의 집이다. 때문에 매일 마주할 수밖에 없는 소중한 재산을 잘 관리할 수 있다. 계단 청소부터 시작해 세입자가 필요로 하는 세심한 부분까지 바로바로 해결할 수도 있다. 한마디로 빠른 소통이 가능하다. 어디든 사람이 바뀌는 일을 달가워하는 곳은 없다. 주인이 상주하거나 깨끗하게 관리해주는 건축물은 세입자의 만족도도 높다는 것을 잊지 말자. 장기적으로도 긍정적인 영향을 미칠 수 있다.

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