Ablauf einer Baufinanzierung: So kommt ihr eurem Traumhaus näher

Sabine Neumann Sabine Neumann
Haus W in Rottenburg m3 architekten Moderne Häuser
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Das eigene Haus ist für viele von uns der ganz große Traum und bedeutet gleichzeitig auch die wohl größte Investition im Leben. Die wenigsten Menschen können das Eigenheim allerdings direkt komplett aus der eigenen Tasche bezahlen. In den meisten Fällen ist zumindest zum Teil eine Fremdfinanzierung durch einen Kreditgeber nötig. Der Weg zu einer solchen Baufinanzierung kann für Laien auf den ersten Blick verwirrend sein und überwältigend erscheinen. Am besten arbeitet man dabei also mit Profis zusammen, die Erfahrung auf dem Gebiet mitbringen, über Fachwissen verfügen und die entsprechende Finanzierung unter Berücksichtigung sämtlicher Faktoren individuell auf einen persönlich zuschneiden können. Wir skizzieren euch im Folgenden den groben Ablauf einer Baufinanzierung, die euch eurem Traumhaus ein großes Stück näherbringt.


1. Ermittlung des Eigenkapitals

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Der erste Schritt auf dem Weg zur Baufinanzierung ist der Kassensturz, das heißt man sollte sich einen Überblick über das vorhandene Eigenkapital verschaffen. Im Idealfall beträgt es 15 bis 20 Prozent des Kaufpreises. Das Eigenkapital kann man über Bauspardarlehen und Sparkonten sammeln, aber auch über festverzinsliche Wertpapiere, Lebensversicherungen, Kredite von Freunden oder Familie und Erträge aus Aktien. Auch Fondsanteile und Anleihen kann man nutzen – wobei bei diesen Kapitalanlagen stets ein Risikoabschlag zu berücksichtigen ist.


2. Höhe der monatlichen Rate

Der nächste Schritt erfolgt entweder alleine oder gemeinsam mit dem Finanzierungsberater: Es geht nun darum, zu überlegen, wie hoch die monatliche Rate sein darf. Dafür beleuchtet man sämtliche Einnahmen, Ausgaben und Fixkosten und entscheidet dann, wie viel man auf Dauer jeden Monat für die Finanzierung des Eigenheims aufbringen kann. Hilfreich können bei diesem Schritt Baufinanzierungsrechner sein, die beim Kalkulieren, Durchrechnen und Überlegen unterstützen. Wichtig: Die monatliche Rate nicht zu hoch ansetzen, damit nach dem Kauf des Hauses finanzieller Spielraum erhalten bleibt. Dabei sollte man unbedingt auch die Wohnnebenkosten bedenken, die als Immobilienbesitzer auf einen warten. Experten empfehlen, immer eine Notreserve von mindestens drei Nettoeinkommen zur Verfügung zu haben, die man für unvorhergesehene Ausgaben nutzen kann. Als grobe Formel für die mögliche Höhe der Kreditrate gilt: Zur derzeitigen Kaltmiete die mögliche Sparrate hinzuaddieren. Das Ergebnis ist der Betrag, den man jeden Monat für Zins und Tilgung aufbringen kann.

3. Festlegung der Kaufsumme und Immobiliensuche

Anhand der vorausgegangenen Analysen wird nun der Kaufpreis festgelegt, den man sich leisten kann und der sich aus der Summe des Eigenkapitals plus der möglichen Darlehenshöhe ergibt. Wichtig: Dabei nicht die Kaufnebenkosten vergessen, die 8 bis 15 Prozent der Gesamtkosten ausmachen. Dazu zählen die Grunderwerbsteuer, Maklergebühren sowie Kosten für Notar und Grundbuchamt. Es schadet nicht, auch hier ein gewisses finanzielles Polster als Sicherheitsreserve einzuplanen. Danach kann die Suche nach dem Traumhaus beginnen. Wichtig hierbei: Bereits vorab den eigenen Wunschpreis sowie eine Preisobergrenze für die jeweilige Immobilie festlegen und unbedingt prüfen, ob der Wert des Hauses angemessen ist, indem man Lage, Zustand und Ausstattung genau unter die Lupe nimmt, sich das allgemeine Preisniveau in der Umgebung anschaut und gegebenenfalls ein Verkehrswertgutachten erstellen lässt.

4. Baufinanzierung: Vergleich von Finanzierungsangeboten

Hat man sich für die Zusammenarbeit mit professionellen Finanzierungsberatern entschieden, erstellen diese nun über Angebotsvergleiche verschiedene Vorschläge zu einer möglichen Baufinanzierung. Berücksichtigt werden sollen dabei auch öffentliche Fördermittel und sämtliche Programme der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau). Ein gründlicher Vergleich von Finanzierungsangeboten ist extrem wichtig, denn man kann erhebliche Summen einsparen, wenn man sich für den Anbieter mit den günstigsten Konditionen entscheidet. Im Blick behalten sollte man dabei aber nicht nur den effektiven Jahreszins, sondern auch mögliche Sondertilgungen, flexible Tilgungshöhen, die Nichtabnahmebedingungen, variable Zinsen und Laufzeiten, die Kündigungsbedingungen sowie Service- und Beratungsleistungen.

5. Weiterleitung an die Bank und Resonanz

Wenn alle Konditionen geklärt sind und das Kreditinstitut ausgewählt wurde, das die günstigsten Rahmenbedingungen für die individuelle Baufinanzierung bietet, wird diesem die Finanzierungsanfrage weitergeleitet. In der Regel bekommt man daraufhin innerhalb von zwei Tagen eine Rückmeldung der Bank.

6. Unterlagen an die Bank

Als nächstes muss eine ganze Reihe von Unterlagen an das Kreditinstitut übermittelt werden. Dazu zählen beispielsweise Einkommensnachweise, Nachweise über Sicherheiten, Kostenaufstellungen, Baupläne, Fotos, Objektbeschreibung, Flurkarte etc.

7. Notartermin

Ist das Immobiliendarlehen unter Dach und Fach gebracht, steht schließlich der Notartermin an, bei dem Käufer und Verkäufer den Kaufvertrag unterzeichnen. Dafür ist mindestens eine Finanzierungszusage von Seiten der Bank nötig oder aber bereits eine abgeschlossene Baufinanzierung.

8. Auszahlung des Finanzierungskredits

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Wenn sämtliche Voraussetzungen erfüllt sind und der Kaufvertrag unterschrieben ist, zahlt die Bank die Finanzierungssumme aus, indem sie den Kaufbetrag auf das Konto des Verkäufers überweist. Beim Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung geschieht dies in der Regel in einem Zug, beim Neubau ist die Auszahlung an den Baufortschritt gebunden.

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