Eigenheim ausgesucht, was jetzt? Erste Tipps und 7 Schritte zur Annäherung an das Thema Grundbucheintrag

Mel – homify Mel – homify
Haus am Weyerberg, Eingartner Khorrami Architekten Eingartner Khorrami Architekten Moderne Häuser
Loading admin actions …

Wer in Deutschland eine Immobilie kaufen möchte, befasst sich früher oder später mit dem Grundbuch. Was ist es? Was kann es? Und warum ist es so wichtig? Käufer stehen vor einem Urwald an rechtlichen Bedingungen und einer Flut an Informationen.

In diesem Ideenbuch werde ich eine Handvoll Schritte hin zum Eigenheim umreißen. Ohne Anspruch auf Vollständigkeit freue ich mich, wenn ihr euch mit mir gemeinsam dem Thema Grundbucheintrag annähert.

Wir kaufen ein Haus.

Im Laufe der Suche besichtigen willige Käufer oft viele Häuser, von denen einige mehr Interesse wecken als andere. Hier und da gibt es Dinge, die schließlich gegen den Kauf eines Objekts sprechen: Der Der Kaufpreis ist zu hoch oder die Lage ist nicht ideal. Vielleicht ist die Immobilie auch zu alt oder zu neu. Wenn man eine Bestandsimmobilie übernimmt, begegnet man Häusern mit unterschiedlich langer Geschichte. Besichtigungen sind also spannender Erlebnisse.

Uns begleitet die Frage, wie es sich anfühlt, in diesem oder jenem Haus herum zu spazieren. Wie ist sein Vibe? Eines Tages stehen wir dann in einer Immobilie, die vieles oder gar alles von dem mitbringt, was wir uns wünschen. Mit oder ohne Makler einigen sich Käufer und Verkäufer auf den Preis, und der Zuschlag wird gemacht. Die folgenden Schritte bis zu dem Moment, in dem der Käufer sich Eigentümer nennen wird, sind eng mit dem Eintrag ins Grundbuch verknüpft.

Jedem Eigentümer sein Grundbuchblatt

Grundstücke werden auf sogenannten Grundbuchblättern geführt. Es sind hier nicht nur bebaute Flächen sondern auch Freiflächen verzeichnet.

Ein Grundbuchblatt besteht üblicherweise aus fünf zusammengehefteten Blättern, ist also eher eine Mappe als ein Blatt. Jeder Hefter hält folgende Informationen zum Grundstück (und der Immobilie) fest:

Grundbuchblatt aufgeschlüsselt

  1. in der Aufschrift sind Amtsgericht, Grundbuchbezirk und die Nummer des Grundbuchblattes verzeichnet.
  2. das Bestandsverzeichnis beschreibt Grundstücksgröße, Lage und Wirtschaftsart nach Angaben des Katasteramts. Übrigens lässt sich unter dem Punt Wirtschaftsart erkennen, ob das Grundstück bebaut ist oder nicht.
  3. In Abteilung I ist der Eigentümer aufgeführt. Hier wird auch festgehalten, ob es einer oder mehrere sind (z.B. Eheleute, Erbengemeinschaft). Zudem wird die Art des Eigentumserwerbs eingetragen (Kauf oder Erbschaft).
  4. In Abteilung II werden Belastungen, wie etwa Wohnungsrechte und Erbbaurechte anderer Personen eingetragen. Ist das Kaufobjekt vermietet?
  5. In Abteilung III werden Grundschulden und Hypotheken festgehalten.

Was ist das Grundbuch?

Beim Grundbuch handelt es sich um eine Sammlung von einzelnen Grundbuchblättern, wobei jedes Grundbuchblatt das Eigentum jeweils eines Eigentümers beschreibt. Wir können festhalten, dass im Grundbuch Eigentumsverhältnisse von Grundstücken und darauf befindlichen Gebäuden verzeichnet werden. Das Grundbuch besteht aus Heftern, in denen die Grundbuchblätter gesammelt werden.

Grundsätzlich macht der Abschluss eines Kaufvertrages euch noch nicht zum Eigentümer. Erst die Eintragung im Grundbuch macht das Eigentumsverhältnis rechtskräftig.

Was ist ein Notar?

Notare sind unabhängige Träger eines öffentlichen Amtes. Sie haben die Aufgabe BürgerInnen bei wichtigen Vereinbarungen unabhängig zu betreuen. Sie sind keine Berater! Und sie sind verpflichtet, die Beteiligten, z.B. im Zuge eines Immobilienerwerbs, über Vertragsinhalte in Kenntnis zu setzen und sie über Ihre Pflichten zu belehren.

Die vertragliche Übertragung von Immobilien ist an rechtliche Vorgaben geknüpft. Ohne notarielle Beurkundung darf in Deutschland kein Kaufvertrag zustande kommen.

Einsicht ins Grundbuch

Ihr solltet vor dem Kauf auf Einsicht ins Grundbuch bestehen. Auf diese Weise habt ihr die Möglichkeit, euch einen Überblick über die finanzielle Situation der Immobilie zu verschaffen. Sind Grundschulden oder lebenslange Wohnrechte anderer Personen verzeichnet, sind diese auch für euch als neue Eigentümer bindend. Wohnrechte können in der Regel auch im Fall eines Eigentümerwechsels nicht aufgelöst werden. Grundschulden können und sollten vor der Kaufabwicklung vom Verkäufer gelöscht werden.

In jedem Bundesland besteht mittlerweile die Möglichkeit, in das Grundbuch auf elektronischem Wege Einsicht zu nehmen.

Grundschuld vs. Hypothek

Grundsätzlich ist eine Grundschuld nicht an ein bestimmtes Darlehen gebunden. Ein Darlehen kann zurückgezahlt sein und trotzdem ist wohlmöglich eine Grundschuld vorhanden.

Eine Hypothek ist hingegen an einen Immobilienkredit gebunden. Mit der Tilgung des Kredits verringert sich die Höhe der Hypothek.

Kosten eines Grundbucheintrags

Im Idealfall plant ihr zwischen 1,5 und 2 Prozent des Kaufpreises für den Grundbucheintrag ein. Eine Aufschlüsselung:

  • Die Beurkundung des Kaufvertrags ist am teuersten
  • Der Eintrag zum Eigentümerwechsel kostet etwa die Hälfte. Folgende Punkte sind ebenfalls zu berücksichtigen, sollten aber Beurkundung des KV und Eintrag nicht übersteigen
  • Die Beurkundung der Grundschuld
  • Eintrag der Grundschuld
  • Kaufvollzug
  • Gebühr Notaranderkonto (darüber wird das Ganze abgewickelt)
  • Betreuungsgebühr
  • Beglaubigung der Unterschriften
  • zzgl. Mehrwertsteuer

Die Kosten für den Eintrag des Eigentümerwechsel und der Eintrag der Grundschuld werden an das Grundbuchamt entrichtet.

Die restlichen Kosten werden an den Notar entrichtet.

1. Ihr unterzeichnet den Kaufvertrag

Sobald ihr euch mit dem Verkäufer auf den Kaufpreis geeinigt habt und alle Modalitäten geklärt sind, unterzeichnet ihr den Kaufvertrag.

Dieser muss in Deutschland immer von einem Notar beglaubigt werden, der sich im weiteren Verlauf auch um die Eintragung ins Grundbuch kümmert.

2. Ihr werdet als neue Eigentümer vorgemerkt

Nach Unterzeichnung des Kaufvertrags nimmt der Notar eine sogenannte Auflassungsvormerkung vor. Diese stellt sicher, dass der Verkäufer die Immobilie, nachdem ihr als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen seid, nicht mehr an andere Interessen verkaufen kann.

Damit wird im Grunde die Zeit bis zur Überweisung des Kaufbetrags überbrückt.

3. Eine neue Grundschuld wird eingetragen

Erst wenn die Eintragung der Grundschuld in Abteilung III vorgenommen ist, zahlt eine Bank einen Immobilienkredit aus.

Dazu müsst ihr das sogenannte Formular zur Grundschuldbestellung ausfüllen, notariell beglaubigen lassen und der Bank als Beweis vorlegen.

4. Ihr überweist den Kaufbetrag

Je nach Bank kann die Auszahlung des Immobilienkredits nach Ausstellung der Grundschuldbestellung 3 bis 6 Wochen dauern.

Sobald das Geld bei euch angekommen ist, überweist ihr den Kaufbetrag an den Verkäufer. Darüberhinaus müsst ihr im Zuge dieses Schritts auch die Grunderwerbssteuer bezahlen.

5. Der Notar veranlasst die Eigentümerumschreibung

Der Notar erwartet einen Beleg des Verkäufers, dass der Kaufpreis überwiesen ist, und lässt sich zudem vom Finanzamt den Eingang der Grunderwerbssteuer bestätigen.

Daraufhin veranlasst er die Eigentümerumschreibung im Grundbuch.

6. Der Notar veranlasst die Eigentümerumschreibung Extended

Ab diesem Zeitpunkt dauert es einige Monate, bis ihr rechtliche Eigentümer eines Grundstücks und der darauf befindlichen Immobilie werdet.

Das Objekt geht aber schon jetzt in euren sogenannten wirtschaftlichen Besitz über, dass heißt ihr habt alle Pflichten und Rechte eines Eigentümers.

7. Es ist offiziell!

Nach etwa 2 bis 5 Monaten wird der Eintrag bzw. die Umschreibung im Grundbuch offiziell.

Jetzt seit ihr nicht nur wirtschaftliche Besitzer sondern auch rechtliche Eigentümer des Grundstücks und der Immobilie. Glückwunsch!

Teilt eure Erfahrungen zum Thema

Benötigen Sie Hilfe mit einem Projekt?
Beschreiben Sie Ihr Projekt und wir finden den richtigen Experten für Sie!

Highlights aus unserem Magazin