10 Fragen und Antworten zu Antragstellung, Dauer und Kosten von Bauvoranfragen

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Das Traumgrundstück steht zum Verkauf, mit altem Baumbestand und sensationellem Blick. In Laufweite zu Einkaufsmöglichkeiten und in der freundlichen Nachbarschaft gelegen. Hier würdest du gern dein Traumhaus bauen.

Bevor du mit der Planung beginnt, lohnt sich ein Blick auf die Bauvoranfrage. Diese bewahrt dich mitunter vor bösen Überraschungen. Wann eine solche Bauvoranfrage sinnvoll ist, wie viel Zeit sie in Anspruch nimmt und was sonst noch zu berücksichtigen ist, habe ich im Folgenden einmal zusammengestellt.

Frage 1: Was ist eine Bauvoranfrage?

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Eine Bauvoranfrage schafft Planungssicherheit und spart Geld. Mit einer Bauvoranfrage klärst du im Vorfeld, ob ein Haus so gebaut werden kann, wie du es dir vorstellt.

Fast ein Bauantrag

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Eine Bauvoranfrage ist schon fast ein Bauantrag aber eben noch nicht ganz.

Du stellst die Bauvoranfrage bei der Baubehörde oder der Gemeinde. So klärst du vorab, ob ein Bauvorhaben grundsätzlich umsetzbar ist, ob es mit Baurecht und Bebauungsplänen vereinbar ist und mit welchen Einschränkungen es wohlmöglich verwirklicht werden kann.

Frage 2: Warum macht es Sinn, eine Bauvoranfrage zu stellen?

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Kurz gesagt, um sich vor dem Kauf eines Grundstücks zu versichern, dass eine Baugenehmigung grundsätzlich erteilt werden und ein Bauvorhaben durchgeführt werden kann.

Eine von der Baubehörde ausgestellte Bauvoranfrage nimmt die Baugenehmigung nicht vorweg. Allerdings sind darin bereits genehmigte Teilaspekte rechtsgültig.

Frage 3: Wann stelle ich eine Bauvoranfrage?

Dein Traumgrundstück liegt umgeben von Immobilien, die beispielsweise nur einstöckig sind, du planst jedoch ein doppelstöckiges Haus. Es kann in dem Fall sein, dass es diesbezüglich Planungsbeschränkungen gibt, über die du mit der Bauvoranfrage Informationen einholen kannst.

Immer wenn Zweifel bestehen bzgl. der Umsetzungsfähigkeit eines Vorhabens, lohnt es sich eine Bauvoranfrage zu stellen. Es besteht jedoch keine Pflicht.

Frage 4: Wann macht sie keinen Sinn?

Wenn dein Grundstück alle Voraussetzungen für die Umsetzung des Bebauungsplans erfüllt, ist eine Bauvoranfrage nicht notwendig.

Frage 5: Wer stellt eine Bauvoranfrage?

Je nach dem zu welchem Zeitpunkt und in welchem Umfang die Bauvoranfrage gestellt wird, kann sie von verschiedenen am Bauvorhaben beteiligten Parteien beantragt werden. Dabei macht es durchaus Sinn, den Antrag fachlich korrekt formulieren zu lassen.

Eine Bauvoranfrage wird üblicherweise gestellt von:

  • dem Architekturbüro
  • der Bauingenieurin
  • dir als Bauherrin
  • oder von dir als Kaufinteressentin des Grundstücks.

Frage 6: Wie sieht sie aus?

Im Allgemeinen kannst du eine Bauvoranfrage formlos, inkl. Skizzen des Vorhabens und Lageplan, stellen. Dabei gilt aber zu beachten, dass eine formlose Bauvoranfrage rechtlich nicht bindend ist, d.h. ein möglicherweise folgender Bauantrag kann sich später nicht auf Teilaspekte der Bauvoranfrage beziehen.

Für einen förmlichen Antrag stehen bei den Bezirksämtern und der Baubehörde Muster zur Verfügung. Dabei ist zu beachten, dass die Förmlichkeit in den Bundesländern oft unterschiedlich stark gewichtet wird und demnach nicht eine Vorlage für alle Bauvoranfragen genutzt werden kann.

Frage 7: Was muss drin stehen?

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Eine förmliche Bauvoranfrage ist in der Regel weniger kompliziert als ein Bauantrag. Dennoch sind dabei oft mindestens folgende Punkte zu berücksichtigen:

Checkliste

  • Antragsformular
  • Flurkarte
  • Beschreibung des Bauvorhabens
  • Ein Fragenkatalog, den dein Architekt oder Ingenieur so formuliert, dass der Mitarbeiter der Baubehörde sie mit Ja oder Nein beantworten kann.
  • Bauzeichnungen
  • Fotos vom Grundstück
  • Kopien von Baulasten
  • Berechnungen vom Bruttorauminhalt
  • Alle Unterschriften

Frage 8: Wie lange dauert die Bearbeitung?

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Du musst länger auf die abschließende Bearbeitung eines förmlichen Antrags warten, insgesamt etwa drei Monate, als auf die Bearbeitung eines formlosen Antrags. Manchmal wirst du auch angehalten, Dokumente nachzureichen, was den Prozess noch verlängert.

In beiden Fällen kann die Genehmigung der eigentlichen Baugenehmigung beschleunigt werden. Eindeutige Zeitangaben können hierzu allerdings nicht gemacht werden.

Frage 9: Wo reiche ich ein?

Die von deinem Architektur- oder Ingenieurbüro vorbereitete Bauvoranfrage kannst du beim örtlich zuständigen Bauamt einreichen.

Nachdem du einen positiven Bauvorbescheid bekommen hast, kannst du den Bauantrag vorbereiten lassen. Du kannst sicher sein, dass dein Vorhaben realistisch ist. Bei einem negativen Bescheid kannst du als nächstes prüfen, welche Aspekte verändert werden können, um ggf. das Bauvorhaben in Zukunft zustande kommen zu lassen. Vielleicht sind hier und da Kompromisse möglich. In jedem Fall verschafft ihr euch mit einer Bauvoranfrage die nötige Sicherheit für weitere Schritte.

Beispiel – Berlin

Auf der Internetseite des Bezirksamts Marzahn-Hellersdorf sind folgende allgemeinen Informationen aufgeführt:

Vorbescheid / Planungsrechtlicher Bescheid

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„Gemäß § 75 BauO Bln ist vor Einreichung des Bauantrags auf Antrag der Bauherrin oder des Bauherrn zu einzelnen Fragen des Bauvorhabens ein Vorbescheid zu erteilen. Der Vorbescheid gilt drei Jahre. Die Frist kann auf schriftlichen Antrag jeweils bis zu einem Jahr verlängert werden.

Für ein Bauvorhaben, welches dem vereinfachten Baugenehmigungsverfahren nach § 63 unterfällt, ist auf Antrag der Bauherrin oder des Bauherrn ein planungsrechtlicher Bescheid zu erteilen. Das Vorhaben wird in die Genehmigungsfreistellung nach § 62 übergeleitet, wenn durch diesen

Bescheid insgesamt die planungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens festgestellt worden ist.“

Hinweis

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„Gegenstand einer Vorbescheidsprüfung können alle Rechtsgebiete sein, die auch im Rahmen einer Baugenehmigung geprüft werden; ausgenommen Fragen, die Gestattungsverfahren mit Vorrang betreffen.

Es sind konkrete Einzelfragen zu stellen. Für verfahrensfreie Vorhaben kann weder ein Vorbescheid noch ein planungsrechtlicher Bescheid beantragt werden.“

Frage 10: Was kostet eine Bauvoranfrage?

Bei einer formlosen Antragstellung könnt ihr mit etwa 50 bis 200 € rechnen. Im Gegensatz dazu ist der förmliche Antrag deutlich teurer und schlägt mit bis zu 0,2 Prozent der voraussichtlichen Bausumme zu Buche.

Im Allgemeinen können wir außerdem festhalten, dass die Kosten mit höherem Bearbeitungsaufwand steigen. Und in jedem Fall lohnt es sich, eine Bauvoranfrage in die Gesamtkosten eines Bauantrags mit einzukalkulieren.

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