Dein Browser ist leider veraltet.
Lade für ein besseres Erlebnis einen neueren Browser kostenfrei herunter. Klicke dafür einfach auf das Symbol!
Ihr denkt darüber nach, eure Immobilie zu verkaufen und würdet vorher gerne wissen, welchen Wert das Haus bzw. die Wohnung überhaupt hat, damit ihr sie nicht zu billig oder überteuert anbietet? Dann solltet ihr den Verkehrswert ermitteln, der den Verkaufspreis wiedergibt, den ihr aller Voraussicht nach mit eurer Immobilie derzeit erzielen könnt. Zur Ermittlung bieten sich sogenannte Verkehrswert-Rechner an, die durch verschiedene Verfahren anhand unterschiedlicher Aspekte bestimmen, welchen Wert die jeweilige Immobilie hat. Wir erklären euch in unserem heutigen Ratgeber alles, was ihr zum Thema Verkehrswert wissen müsst.
Der Verkehrswert einer Immobilie gibt den Verkaufspreis wieder, der voraussichtlich am Markt zu erzielen ist. Ermittelt wird dieser Wert anhand einer Immobilienbewertung. Immobilienbesitzer, die vorhaben, ihr Haus zu verkaufen, tun gut daran, rechtzeitig den Verkehrswert ermitteln zu lassen, um nicht Gefahr zu laufen, das Haus zu billig oder zu teuer auf dem Markt anzubieten. Rechtlich festgelegt ist der Verkehrswert in Paragraf 194 BauGB (Baugesetzbuch) wie folgt: „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“
Ist der Verkehrswert mit dem tatsächlichen Marktpreis einer Immobilie gleichzusetzen? Dies ist nicht immer der Fall. Wird ein Haus zum Beispiel im Rahmen einer Zwangsversteigerung oder nur im Bekanntenkreis angeboten, reicht der tatsächlich realisierte Marktpreis aufgrund einer zu stark begrenzten Nachfrage und des Fehlens eines normalen Geschäftsverkehrs nicht unbedingt an den Verkehrswert heran. In anderen Fällen ist es auch möglich, dass der Marktpreis den ermittelten Verkehrswert übersteigt, wenn es sich zum Beispiel um eine sehr begehrte Immobilie handelt und ein Kaufinteressent bereit ist, einen höheren Preis zu bezahlen. Ob der Angebotspreis also dem Verkehrswert exakt entspricht oder eher unter- oder oberhalb angesiedelt ist, hängt von den aktuellen Gegebenheiten auf dem Markt ab, insbesondere von dem Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage.
Auf den Verkehrswert einer Immobilie wirken sich im Wesentlichen folgende Faktoren aus:
- Die Lage
- Das Baujahr
- Wohn- und Nutzfläche
- Ausstattungsmerkmale (zum Beispiel Anzahl der Zimmer, Balkon, Keller, Parkplatz etc.)
- Der Zustand des Gebäudes
- Zustand und Qualität der Ausstattung
Darüber hinaus hat auch der Mietspiegel Einfluss auf den Verkehrswert. Wenn die zu erzielende Miete gering ausfällt, mindert dies den Verkehrswert der Immobilie. Und auch hier gilt: Je höher die Nachfrage nach einer Immobilie aktuell ist und je knapper das entsprechende Angebot, desto mehr steigt der Verkehrswert.
Wer den Verkehrswert eines Hauses ermitteln möchte, benötigt dafür die folgenden Dokumente:
- Grundbuchauszug
- Grundriss
- Wohnflächenberechnung
- Flurkarte und Lageplan
- Energieausweis
- Baubeschreibung
- ggf. Nachweis über durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen
Möchte man den Verkehrswert einer Eigentumswohnung ermitteln, braucht man darüber hinaus noch diese Unterlagen:
- Teilungserklärung
- Wohngeldabrechnung
- Wirtschaftsplan
- Protokolle der Eigentümerversammlungen
- Dokumentation der Instandhaltungsrücklage
- ggf. aktuelle Wohnungsmietverträge
Um den Verkehrswert zu berechnen, können unterschiedliche Verfahren zum Einsatz kommen, die eine Immobilie bewerten. Welches dieser Verfahren im konkreten Fall eingesetzt wird, hängt zum einen von er Immobilie selbst als auch von der jeweiligen Aufgabenstellung ab. Generell unterscheidet man zwischen folgenden drei Möglichkeiten:
- Vergleichswertverfahren: Dieses kommt vor allem bei selbstgenutzten Immobilien zum Einsatz. Dabei wird der Verkehrswert aus Vergleichspreisen ähnlicher Häuser abgeleitet, die in vergleichbarer Lage in der Vergangenheit verkauft wurden. Als Grundlage dient dabei die Kaufpreissammlung des jeweiligen örtlichen Gutachterausschusses einer Stadt, in der sämtliche Kaufpreise festgehalten werden. Je mehr Referenzwerte zur Verfügung stehen und je aussagekräftiger sie sind, desto zuverlässiger kann man den Verkehrswert ermitteln.
- Ertragswertverfahren: Bei vermieteten Immobilien und Gewerbeimmobilien bietet sich das Ertragswertverfahren an, um den Verkehrswert zu ermitteln. Dabei betrachtet man die Immobilie ausschließlich als Kapitalanlage und errechnet ihren Wer aus dem Bodenwert sowie dem Gebäudeertragswert. Dieser ergibt sich unter anderem aus den Mieteinnahmen und den Kosten zur Bewirtschaftung des jeweiligen Gebäudes.
- Sachwertverfahren: Aus der Summe von Bodenwert und Gebäudesachwert ergibt sich der Verkehrswert, wobei der Bodenwert durch die Bodenrichtwerte bestimmt wird und der Gebäudesachwert von den Gebäudeherstellkosten eine Alterswertminderung in Abzug gebracht wird, um den Restgebäudewert zu ermitteln. Dieses Verfahren wird oftmals von Banken eingesetzt, da es sich an der Substanz einer Immobilie orientiert und Banken so besonders sicher erscheint.
