Die Baufinanzierung mit Hypothek oder Grundschuld absichern: Worauf sollte ich achten? | homify

Die Baufinanzierung mit Hypothek oder Grundschuld absichern: Worauf sollte ich achten?

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Wer heutzutage ein Haus kaufen oder neu bauen möchte, benötigt dazu in den meisten Fällen einen Kredit von der Bank – und darüber hinaus ein sogenanntes Grundpfand, um die gesamte Immobilienfinanzierung auch in ausreichendem Maße absichern zu können. Bis vor einiger Zeit kam dafür in der Regel die altbekannte Hypothek zum Einsatz, die der Bank per Definition ein Pfandrecht an der betreffenden Immobilie zusicherte. Mittlerweile wird die klassische Hypothek jedoch immer seltener verwendet, um das potentielle Ausfallrisiko bei einer Baufinanzierung abzusichern. Stattdessen kommt die sogenannte Grundschuld zum Tragen. Aber wie funktioniert so eine Hypothek beziehungsweise Grundschuld denn eigentlich genau? Wie kann man eine Hypothek aufnehmen? Und worin unterscheiden sich Hypothek und Grundschuld? 


Die Hypothek galt lange Zeit als probates Mittel, um die Immobilie selbst zur Absicherung des Kredites zu verwenden. Per Definition tritt der Kreditnehmer hierbei seine Rechte an der Immobilie durch die Hypothek an die Bank ab, die das Eigenheim im Falle einer Zahlungsunfähigkeit dann (weiter-)verkaufen darf – beispielsweise durch eine Zwangsversteigerung. Allerdings gibt es mittlerweile immer weniger Kreditnehmer, die ein Hypothekendarlehen auf ihr Haus aufnehmen. Stattdessen werden die meisten Baufinanzierungen heutzutage über die sogenannte Grundschuld abgesichert, da sie sich deutlich einfacher einsetzen und anwenden lässt. Übrigens: Der Begriff Hypothek leitet sich von dem griechischen Wort hypothéke ab, was übersetzt so viel bedeutet wie Unterpfand. 

Aber wie funktioniert so eine Hypothek denn eigentlich genau? Bei dem Abschluss eines Immobilien- beziehungsweise Hypothekenkredites wird die Hypothek in das Grundbuch der betreffenden Immobilie eingetragen. Dieser Eintrag verbleibt dort, bis das Darlehen komplett an die Bank zurückgezahlt wurde und der Kredit dementsprechend nicht mehr abgesichert werden muss. Die Höhe der Hypothek hängt dabei in der Hauptsache von dem Wert des Hauses ab. Damit der Kreditnehmer eine Hypothek auf das Haus aufnehmen kann, darf zum einen die Belehnung (das Verhältnis zwischen der Höhe der Hypothek und des Verkehrswertes der Immobilie) nicht über 80 Prozent liegen. Zum anderen muss die Hypothek tragbar sein – sprich der Kreditnehmer sollte ein dementsprechend hohes Einkommen nachweisen können, mit dem er nicht nur den Kredit abzahlen, sondern außerdem auch sämtliche Unterhalts- und Nebenkosten ohne Probleme tragen kann. 


H2: Baufinanzierung absichern: Wie kann man eine Hypothek auf eine Immobilie aufnehmen?

Die Aufnahme einer Hypothek läuft in der Regel immer nach dem gleichen Muster ab und unterscheidet sich nur in Bezug auf den Zweck respektive die geplante Verwendung der Hypothek. Bevor die Bank einer Hypothek zur Absicherung einer Baufinanzierung zustimmen kann, muss der potentielle Kreditnehmer einer Bonitätsprüfung unterzogen werden. Falls diese positiv ausfällt – und der Darlehensnehmer zudem ein regelmäßiges Einkommen und eine sichere Festanstellung nachweisen kann – steht der Beleihung der Immobilie durch eine Hypothek quasi nichts mehr im Wege. Nun kommt es nur noch darauf an, zu welchem Zweck die Hypothek aufgenommen werden soll. Hier kommen in der Regel vor allen Dingen zwei Verwendungsmöglichkeiten in Betracht: 

1. Die Hypothek zur Absicherung der Baufinanzierung 

Wer ein neues Haus bauen oder kaufen möchte, kann zur Absicherung der damit verbundenen Immobilienfinanzierung eine Hypothek aufnehmen. Wie bereits erwähnt, handelt es sich dabei jedoch nicht mehr um das altbekannte Hypothekendarlehen im klassischen Sinne, sondern um die sogenannte Grundschuld. Diese wird, ähnlich wie früher die Hypothek, in das Grundbuch der Immobilie eingetragen und verbleibt dort, bis der Kredit vollständig getilgt wurde. Für die Aufnahme dieser Hypothek muss der Kreditnehmer nachweisen können, dass er ein geregeltes Einkommen hat und dass der Wert des Hauses ausreicht, um im Falle einer Zahlungsunfähigkeit als Sicherheit dienen zu können. Die Nachteile einer Hypothek bei der Baufinanzierung: Da die Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch durch einen Notar vorgenommen werden muss, fallen zusätzliche Kosten an. Darüber hinaus kann die Immobilie in der Regel nicht (weiter-)verkauft werden, solang sie noch mit einer Hypothek belastet ist. 

2. Ein (bereits) finanziertes Haus neu beleihen 

Des Weiteren kann ein bereits finanziertes Haus bei Bedarf neu beliehen werden. Der Darlehensnehmer hat also die Möglichkeit, parallel zu dem bereist laufenden Darlehen einen weiteren Kredit aufzunehmen und auch diesen mit einer Hypothek auf das Haus abzusichern. Häufig wird das zweite Hypothekendarlehen zur Modernisierung oder zum Um- beziehungsweise Ausbau der Immobilie verwendet. Gut zu wissen: Da die Bank bereits durch die erste Hypothek als Gläubiger im Grundbuch eingetragen ist, fallen bei dem zweiten Kredit weder Notargebühren noch Kosten für den Grundbucheintrag an. Ob sich eine zweite Hypothek lohnt, oder beispielsweise ein zweckgebundener Ratenkredit die bessere Wahl darstellt, hängt in der Hauptsache von dem Kreditgeber, der Höhe des gewünschten Darlehens und den damit verbundenen Zinsen ab. Es kann sich dementsprechend also im wahrsten Sinne des Wortes bezahlt machen, wenn man die verschiedenen Kreditangebote im Vorfeld ganz in Ruhe miteinander vergleicht. 

H2: Hypothek und Grundschuld: Worin liegt der Unterschied?

Wie eingangs bereits erwähnt, wird die klassische Hypothek mittlerweile immer seltener angewendet und macht dementsprechend auch nur noch rund 20 Prozent aller Grundpfandrechte aus. Stattdessen nutzen die meisten Banken heutzutage bei einer Immobilienfinanzierung die sogenannte Grundschuld, da sie sich deutlich einfacher umsetzen lässt und im Falle einer (Privat-)Insolvenz beziehungsweise einer Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers eine höhere Sicherheit für die Bank darstellt. Der wichtigste Unterschied zwischen der Grundschuld und einer Hypothek ist die Abhängigkeit vom Darlehen: Denn da die Grundschuld nicht an einen bestimmten Kredit gebunden ist, bleibt sie auch nach der Rückzahlung des Darlehens in ihrer Höhe bestehen (sie wird also nicht aus dem Grundbuch gestrichen) – während die Hypothek zwingend von dem Immobiliendarlehen abhängig ist und mit der Tilgung des Kredites stetig weiter sinkt. Nachdem das Darlehen komplett zurückgezahlt wurde, wird die Hypothek aus dem Grundbuch gelöscht.  


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