15 Fragen und Antworten zur Teilungserklärung

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Grundsätzlich begegnet uns die Teilungserklärung sowohl beim Kauf als auch beim Verkauf einer Immobilie. Seid ihr im Besitz einer großen Immobilie, wollt euch verkleinern und möchtet nur noch in einem Anteil eures Eigentums wohnen? In diesem Fall benötigt ihr als Immobilienbesitzer, die ihr Mehrfamilienhaus in Wohneinheiten aufteilen und verkaufen möchten, eine Teilungserklärung.

Auch als Käufer einer Wohneinheit in einer Eigentümergemeinschaft ist das Dokument wichtig, etwa für die Anfrage eines Immobilienkredits. Was genau in einer Teilungserklärung steht, wie ihr sie anfordert und ändern könnt und wie sich die Kosten berechnen, findet ihr hier.

Was beinhaltet eine Teilungserklärung?

ALTENGERECHTES WOHNEN XAI Bauplanung GmbH Mehrfamilienhaus
XAI Bauplanung GmbH

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XAI Bauplanung GmbH

Die Teilungserklärung für eine Immobilie bzw. Mehrfamilienhaus beinhaltet die Rechte und Pflichten der einzelnen Wohnungseigentümer. Sie regelt die Verhältnisse, die Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft eingehen.

Aus diesem Grund ist ein solches Dokument auch recht umfangreich. Ihr könnt mit etwa 20 bis 40 Seiten rechnen.

Wofür brauchen wir Teilungserklärungen?

Ausschnitt der Fassadenansicht mit alten Baumbestand Hilger Architekten Holzfenster Holz Weiß
Hilger Architekten

Ausschnitt der Fassadenansicht mit alten Baumbestand

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Teilungserklärungen werden durch einen Notar beglaubigt und legen die Aufteilung einer Immobilie fest. Das können beispielsweise Mehrfamilienhäuser oder Reihenhäuser sein.

Wenn eine Immobilie zum Teil veräußert werden soll, d.h. eine oder mehrere Wohneinheiten in eurem Besitz bleiben, müsst ihr vor dem Verkauf eine Teilungserklärung erstellen lassen.

Checkliste – Inhalt

Luftaufnahme 2 WITA Immobilien Klassischer Garten
WITA Immobilien

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Folgende Punkte sind in einer Teilungserklärung enthalten:

  • Lage der einzelnen Wohnungen,
  • Größe aller Wohnungen und
  • Anzahl der Wohnungen.
  • Die Miteigentumsanteile, in 100stel, 1.000stel und 10.000stel
  • Angaben zum Gemeinschafts- und Sondereigentum, wie etwa Garten und Keller
  • Beschreibung des Grundstücks
  • und der Wohnungen.
  • Angaben zu Kosten und Lastenaufteilung
  • Angaben zu Stimmrecht der einzelnen Eigentümer
  • Bestellung der Hausverwaltung

Was ist die rechtliche Grundlage der Teilungserklärung?

WOHNQUARTIER IN COTTBUS XAI Bauplanung GmbH Mehrfamilienhaus
XAI Bauplanung GmbH

WOHNQUARTIER IN COTTBUS

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Mit einer Teilungserklärung ist es möglich, für jede (neu) eingeteilte Wohneinheit eines Hauses einen eigenen Grundbucheintrag anfertigen zu lassen. Dies geschieht auf der rechtlichen Grundlage §8 WEG (Wohnungseigentumsgesetz).

Wo ist die Teilungserklärung hinterlegt?

Bogenallee Wohnen [+] blauraum architekten Mehrfamilienhaus
blauraum architekten

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In Deutschland ist es üblich, dass das Grundbuchamt die notariell beglaubigte Teilungserklärung aufbewahrt. So ist die Bedingung erfüllt, um die einzelnen Wohneinheiten im Grundbuch eintragen zu lassen.

Ist eine Teilungserklärung unbegrenzt gültig?

Denkmalgeschütztes Wohn- und Geschäftshaus originalgetreu saniert Kneer GmbH, Fenster und Türen Holzfenster
Kneer GmbH, Fenster und Türen

Denkmalgeschütztes Wohn- und Geschäftshaus originalgetreu saniert

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Eine Teilungserklärung ist unbegrenzt gültig, kann aber durchaus mit der Zustimmung aller Eigentümer geändert werden.

Lebt ihr also in einer Eigentümergemeinschaft mit nur noch einer weiteren Partei, könnt ihr davon ausgehen, dass Änderungen direkter und mitunter leichter erwirkt werden können, als in einer Eigentümergemeinschaft mit beispielsweise fünf Parteien.

Wer formuliert eine Teilungserklärung?

Neubau von zwei Werkstätten im Gewerbegebiet Steinweg, Mannheim Peter Stasek Architects - Corporate Architecture Industriale Geschäftsräume & Stores Aluminium/Zink Schwarz
Peter Stasek Architects – Corporate Architecture

Neubau von zwei Werkstätten im Gewerbegebiet Steinweg, Mannheim

Peter Stasek Architects - Corporate Architecture

Grundsätzlich könnt ihr eine Teilungserklärung selbst formulieren. Dabei solltet ihr allerdings die vom Wohnungseigentumsgesetz (WEG) vorgeschriebenen Mindestanforderungen erfüllen. Abschließend muss das Dokument dann von einem Notar beglaubigt werden.

Was sind die zu erwartenden Kosten?

Die Kosten für eine notarielle Beglaubigung der Teilungserklärung richtet sich nach dem Notarkostengesetz. Wenn ihr das Dokument also selbst schreibt, kostet die reine Beglaubigung in der Regel zwischen 70 € und 150 €.

Eine notarielle Beurkundung berechnet ein Notar in der Regel auf Grundlage des halben Verkehrswertes der Immobilie. In manchen Fällen kann der Notar aber auch Kosten auf Grundlage des gesamten Verkehrswertes berechnen. Da lohnt es sich, im Vorfeld einen Kostenvoranschlag einzuholen.

Was ist ein Aufteilungsplan?

Neubau von zwei Werkstätten im Gewerbegebiet Steinweg, Mannheim Peter Stasek Architects - Corporate Architecture Industriale Geschäftsräume & Stores Aluminium/Zink Schwarz
Peter Stasek Architects – Corporate Architecture

Neubau von zwei Werkstätten im Gewerbegebiet Steinweg, Mannheim

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Beim Aufteilungsplan handelt es sich um eine Bauzeichnung im Maßstab 1:100. Jede Wohneinheit erhält hierbei eine Nummer. Außerdem sind Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum gekennzeichnet. Garten- oder Kelleranteile, soweit vorhanden, fallen unter die Sondernutzungsrechte und werden den jeweiligen Wohneinheiten zugeordnet.

Ein Aufteilungsplan muss durch einen Sachverständigen und durch das Bauamt geprüft werden. So ist die Voraussetzung gegeben, dass die Wohnungen ins Grundbuch eingetragen werden können. Die Kosten für den Aufteilungsplan sind abhängig vom Aufwand und Umfang und betragen in der Regel bis zu 200 €.

Was ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung?

Neubau eines Einfamilienhauses Raeren/ Belgien Architekturbüro Sutmann Moderne Häuser
Architekturbüro Sutmann

Neubau eines Einfamilienhauses Raeren/ Belgien

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Als Teil des Aufteilungsplan belegt die Abgeschlossenheitsbescheinigung, dass alle Wohnungen in sich abgeschlossen sind.

Was ist die Gemeinschaftsordnung?

Süd- Westansicht als Rendering Architekt Witte Moderne Häuser Ziegel Mehrfarbig
Architekt Witte

Süd- Westansicht als Rendering

Architekt Witte

Die Gemeinschaftsordnung legt Rechte und Pflichten fest, die das Miteinander der Eigentümergemeinschaft regeln. Folgende Aspekte können in dieser Ordnung stehen:

  • Wie darf und soll das Gemeinschaftseigentum und das Sondereigentum genutzt werden?
  • Wie ist die Instandhaltung von Gemeinschafts- und Sondereigentum geregelt?
  • Was geschieht im Falle von Vermietung und Veräußerung?
  • Wie wird mit baulichen Veränderungen umgegangen?
  • Was beinhaltet die Nebenkostenabrechnung und wie wird sie vermittelt?
  • Wie sieht es aus mit Haustieren?
  • Wie wird eine Verwaltung gewählt,
  • und was sind die Aufgaben des Verwalters?

Was brauchen wir, um eine Teilungserklärung formulieren zu lassen?

Folgende Schritte helfen euch auf dem Weg zur Teilungserklärung:

  1. Zuerst lasst ihr den Aufteilungsplan erstellen. Dieser muss so detailliert wie möglich geführt sein und den Anforderungen des WEG entsprechen.
  2. Im nächsten Schritt erstellt das Bauamt die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Dafür muss der Behörde der Aufteilungsplan zur Prüfung vorliegen.
  3. Mit dem Aufteilungsplan und der Abgeschlossenheitsbescheinigung in der Tasche könnt ihr die Teilungserklärung erstellen und beim Grundbuchamt einreichen. Hierbei unterstützt euch ein Notar, entweder in dem er die Erklärung beglaubigt oder beurkundet.
  4. Wenn alles erfolgreich eingereicht wurde, wird das Grundbuch fürs Grundstück geschlossen. Anstelle dessen werden nun Grundbücher für jede einzelne Wohnung gebildet.

Können wir eine Teilungserklärung ändern lassen?

Gartenansicht - Innenhof elbsand architekten Mehrfamilienhaus
elbsand architekten

Gartenansicht – Innenhof

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Grundsätzlich lässt sich eine Teilungserklärung nicht mehr ändern. Die Teilungserklärung wird auch oft als Grundgesetz des Wohnungseigentums bezeichnet. Oft verlangt jedoch die Praxis danach, nachträglich Wohnungseigentum zugunsten bereits beteiligter Eigentümer zu ändern bzw. neu aufzuteilen. Dies geschieht etwa im Rahmen einer Umwidmung von Sondereigentum oder Zusammenlegung von Wohnungen.

Mit der Zustimmung aller Eigentümer sind diese Änderungen also durchaus möglich. Liegen alle Wohneinheiten zudem in der Hand eines einzelnen Eigentümers, lässt sich die Teilungserklärung problemlos ändern. In jedem Fall müsst ihr Änderungen in das Grundbuch eintragen lassen. Ein der Erstellung ähnlicher Prozess ist dafür von Nöten, inkl. einer Beglaubigung oder Beurkundung durch den Notar.

Wie einigt sich eine Eigentümergemeinschaft auf einen Verwalter?

Ob eine Eigentümergemeinschaft aus zwei oder mehreren Parteien besteht, die Verwalterbestellung erfolgt per Beschluss durch die Eigentümergemeinschaft. Auch dieses Vorgehen ist  im WEG festgelegt.

Eine Berufung ist i.A. auf 3 bis 5 Jahre begrenzt, bevor erneut ein neuer Beschluss folgen sollte.

Käufer Checkliste für den Umgang mit der Teilungserklärung

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Wenn ihr einen Wohneinheit kaufen und Teil einer Eigentümergemeinschaft werden wollt, könnt ihr euch vorab auf folgende Checkliste berufen, um die Rahmenbedingungen zu klären:

  1. Gibt es eine Teilungserklärung? (muss vorhanden sein!)
  2. Stimmen die Angaben von Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung und Gemeinschaftsordnung überein?
  3. Sind alle Dokumente notariell beurkundet oder beglaubigt?
  4. Gibt es eine Hausordnung?
  5. Wie sieht das Stimmrecht aus?
  6. Welche Baumaßnahmen dürfen unternommen werden?
  7. Sind Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und Sondernutzungsrechte eindeutig formuliert?
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