Renovierung bei Auszug – Neues zu Rechten und Pflichten im Mietverhältnis

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Die Rechte und Pflichten zur Renovierung einer Mietwohnung während der Nutzung und bei Auszug sind mitunter undurchsichtig. Dabei lässt sich gegenwärtig festhalten, dass das Bürgerliche Gesetzbuch ganz klar Stellung dazu nimmt.

Welche Pflichten und welche Rechte haben Vermieter und Mieter hinsichtlich der Renovierungsarbeiten? Wer eine Mietwohnung vermietet oder mietet, dem sind unter Umständen bereits Klauseln im Mietvertrag begegnet. Doch unter welchen Voraussetzungen sind diese überhaupt rechtskräftig? Im folgenden Ideenbuch sind ein paar grundlegende Aspekte zum neuen Mietrecht für euch zusammengefasst.

Mietrecht und Renovierungspflicht

Gartenansicht - Innenhof elbsand architekten Mehrfamilienhaus
elbsand architekten

Gartenansicht – Innenhof

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Grundsätzlich ist im BGB §535 festgelegt, dass der Vermieter die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand an den Mieter übergeben muss. Zudem muss er Sorge tragen, dass dieser Zustand für die Dauer der Vermietung erhalten bleibt.

Es ist allerdings möglich, dass bestimmte Renovierungsarbeiten, auch Schönheitsreparaturen an den Mieter abgegeben werden. Dies muss vertraglich in einer Mietvertragsklausel festgehalten werden.

Auszug aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) §535

Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags:

(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.

(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

Schönheitsreparaturen: Definition

Leerer Essbereich Optimmo Home Staging Moderne Wohnzimmer
Optimmo Home Staging

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Schönheitsreparaturen beschreiben Maßnahmen, die dekorativen Zwecken dienen.  In der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (Zweite Berechnungsverordnung – II. BV)
 unter §28 Instandhaltungskosten heißt es:

(4) Die Kosten der Schönheitsreparaturen in Wohnungen sind in den Sätzen nach Absatz 2 nicht enthalten. Trägt der Vermieter die Kosten dieser Schönheitsreparaturen, so dürfen sie höchstens mit 8,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche im Jahr angesetzt werden. Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.

Schönheitsreparaturen im Mietvertrag

Einbauschank mit Schiebetüren Schrankprojekt GmbH Minimalistische Schlafzimmer Weiß
Schrankprojekt GmbH

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Grundsätzlich liegt die Renovierungspflicht bei dem Vermieter. Von dieser gesetzlichen Bestimmung kann abgerückt werden, indem eine entsprechende Klausel in den Mietvertrag aufgenommen wird.

Diese muss festlegen, dass der Mieter für Schönheitsreparaturen zuständig ist. In vielen Fällen wird diese Klausel mit einer bestimmten Frist versehen: Alle paar Jahre oder bei Auszug sind Schönheitsreparaturen vom Mieter durchzuführen.

Klausel im Mietvertrag zur Renovierung

Blick auf Gartenhaus vom Vorderhaus IFUB* Mehrfamilienhaus
IFUB*

Blick auf Gartenhaus vom Vorderhaus

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Nur wenn eine derartige Klausel nicht in den Mietvertrag aufgenommen wird, ist der Vermieter zur Renovierung verpflichtet. Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass der dekorative Zustand des Eigentums in die Hände des Mieters gelegt wird.

In manchen Fällen kann es sein, dass eine Klausel nicht korrekt aufgesetzt wurde. Dann ist der Mieter nicht verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen.

Unwirksame Mietvertragsklausel 1: In auferlegten Zeitabständen

In der Regel dürfen Renovierungen nur dann veranlasst werden, wenn Bedarf dazu besteht. Daher sind Klauseln, die auf bestimmte Zeiträume bestehen, etwa alle fünf Jahre, in vielen Fällen ungültig.

Ist eine Wohnung als auch nach fünf Jahren in einem guten Zustand, ist ein Mieter nicht dazu verpflichtet, Schönheitsreparaturen vorzunehmen.

Unwirksame Mietvertragsklausel 2: Renovierung bei Einzug

Küche mit liebe zum Detail Stil House GmbH Kleine Küche
Stil House GmbH

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Mieter sind nicht dazu verpflichtet, eine Wohnung in einem besseren Zustand zu übergeben, als er sie angemietet hat.

Manche Mietverträge legen fest, dass der Mieter bei Einzug renovieren soll. Klauseln wie diese sind aber grundsätzlich nicht rechtmäßig.

Unwirksame Mietvertragsklausel 3: Renovierung bei Auszug

In vielen Fällen wird einem Mieter vorgeschrieben, dass es bei Auszug zu renovieren hat. Auch hier gilt auch:

Nur wenn Bedarf besteht und sichtbare Verschleißerscheinungen erkennbar sind, ist der Mieter dazu verpflichtet. Eine Klausel, die die grundsätzliche Pflicht des Mieters zur Endrenovierung vorsieht, ist somit nicht zulässig.

Unwirksame Mietvertragsklausel 4: Wandfarben

Home Staging einer Mietwohnung direkt an der Weser Karin Armbrust - Home Staging Esszimmer im Landhausstil
Karin Armbrust – Home Staging

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Ein Vermieter kann vertraglich darauf bestehen, dass die Wände bei Auszug in einer neutralen Wandfarbe gestrichen sind.

Während der Nutzung der Wohnung hat der Vermieter in der Regel nicht die Möglichkeit, die Farbgestaltung der Wände rechtlich vorzuschreiben.

Schadensersatzansprüche des Vermieters

Sind Schönheitsreparaturen vertraglich an den Mieter angegeben und kommt dieser der Verpflichtung nicht nach, kann der Vermieter Schadensersatz erwirken.

Er kann in einem solchen Fall nicht die Rücknahme der Wohnung verweigern. Stattdessen beauftragt er in der Regel die Renovierung durch einen Fachbetrieb und stellt diese dem ehemaligen Mieter in Rechnung.

Vermieterpflichten – Renovierung

Der Vermieter ist zu der Instandhaltung der Wohnung verpflichtet. Eine zeitliche Frist oder Regelmäßigkeit gibt es dabei nicht.

Grundsätzlich muss er dafür Sorge tragen, dass ein guter Zustand der Wohnung gewährleistet wird. So besteht beispielsweise eine Pflicht zur Erneuerung eines Badezimmers nicht, insofern dieses in einem guten Zustand übergeben wurde.

Kleinreparaturklausel

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In manchen Fällen findet sich in Mietverträgen eine sogenannte Kleinreparaturklausel. Diese sieht vor, dass der Vermieter zwar bestimmte Reparaturen durchführt, die Kosten hierfür aber bis zu einer festgelegten Grenze vom Mieter übernommen werden.

In der Regel kann diese Klausel nur auf vielgenutzte Objekte in der Wohnung angewendet werden, wie etwa Lichtschalter oder Wasserhähne.

Freiwillige Renovierung durch den Mieter

Renovierung Tenne Südschwarzwald Hiram Floors Rustikale Wohnzimmer Massivholz
Hiram Floors

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Manche Mieter möchten bestimmte Bereiche der Wohnung auf eigene Faust renovieren. Dabei wird auch zwischen Schönheitsreparaturen und baulichen Veränderungen unterschieden.

Insofern Schönheitsreparaturen und Veränderungen beim Auszug wieder zurückgebaut werden können, besteht in der Regel keine Notwendigkeit zur Absprache mit dem Vermieter. Die Kosten für Veränderungen dieser Art übernimmt der Mieter.

Bauliche Veränderungen

Modernisierung und Umbau einer Gründerzeit-Wohnung in Berlin Charlottenburg WAF Architekten Moderne Schlafzimmer
WAF Architekten

Modernisierung und Umbau einer Gründerzeit-Wohnung in Berlin Charlottenburg

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Anders verhält es sich mit den sogenannten baulichen Veränderungen. Dazu zählen u.a. das Tapezieren oder Neu-Setzen von Wänden. In manchen Fällen fallen auch das Streichen oder Bohren von Löchern unter diesen Bereich. 

Bauliche Veränderungen müssen vorab vom Vermieter genehmigt werden. Die Kosten für diese freiwilligen Maßnahmen sind vom Mieter zu tragen.

Zusammenfassung

Mieter können durch eine Klausel im Mietvertrag zur Renovierung bei Auszug verpflichtet werden. Dabei werden allerdings ausschließlich Schönheitsreparaturen berücksichtigt und es muss darauf geachtet werden, dass die Klausel wirksam ist.

Grundsätzlich liegt die Renovierungspflicht beim Vermieter. Bedarf an einer Renovierung muss gegeben sein. Fristen können unbeachtet bleiben, wenn die Wohnung nach Ablauf dieser weiterhin in einem angemessenen, guten Zustand ist. Auch beim Auszug aus einer Wohnung trifft dies zu.

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