Erschließungskosten für ein Grundstück – Definition und Unterschiede in 15 Schritten

Erst einmal lässt sich festhalten, dass ein Grundstück immer dann erschlossen wird, wenn ein Haus neu gebaut wird. Grundstücke, auf denen bereits Immobilien stehen, sind dem entsprechend bereits erschlossen.

Erschließungskosten fallen also nur bei einem Neubauvorhaben an. Gemäß §129 Baugesetzbuch (BauGB) kann eine Gemeinde im Rahmen der Erschließung bis zu 90% der anfallenden Kosten auf dich umlegen. Dabei werden Rechnungen nicht immer gleich während der Bauvorbereitungen gestellt, sondern erreichen dich mitunter auch noch Monate später.

Zu den Erschließungskosten zählen Anschlusskosten für Strom-, Wasser- und Gasnetz. Diese fallen unter die sogenannten technischen Erschließungskosten. Darüber hinaus können u.a. auch Straßenbau, Gehwegebau und Beleuchtung als Erschließungskosten geltend gemacht werden.

Diese werden als verkehrsmäßige Erschließungskosten gekennzeichnet. Vorteilhaft ist demnach, ein Baugrundstück in einem Neubaugebiet zu erwerben. Diese sind in der Regel vollerschlossen, zusätzliche Anschlusskosten fallen nicht an.

Für die Verteilung der Erschließungskosten zieht eine Gemeinde üblicherweise das Baugesetzbuch (BauGB) heran. Daraus lassen sich bestimmte Maßangaben ableiten hinsichtlich der Aufteilung von Erschließungskosten auf Neubaugrundstücke.

Um technische Erschließungskosten, inkl. Strom, Gas, Wasser und Telekommunikation, kommst du bei dem Erwerb nicht erschlossenen Baulands nicht herum.

Der Anschluss an das Stromnetz ist unverzichtbar. In der Regel spricht man hierbei von Erschließungskosten in Höhe von 2.000 bis 3.000 Euro.

Die tatsächlichen Kosten sind abhängig von der Länge der zu legenden Leitungen. Es lohnt sich hier, die Installation einer zusätzlichen Photovoltaikanlage in Erwägung zu ziehen.

In ländlichen Gegenden besteht mancherorts keine Anschlussmöglichkeit an das Stadtgas Netz. Dann kann die Installation eines Flüssiggas Tanks auf dem Grundstück eine Alternative darstellen.

Im konventionellen Bauwesen wurde oft ein Heizöltank installiert. Allerdings ist diese Option nicht länger empfehlenswert, da Heizöl eine sehr schlechten Ökobilanz aufweist. Sollte ein Gasanschluss ans Netz möglich sein, kann dieser zwischen 2.000 bis 3.000 Euro kosten.

Der Wasseranschluss muss auf jedem Baugrundstück vorhanden sein. Je nach Länge der Leitungen kostet die Erschließung zwischen 2.000 und 5.000 Euro. Der Abwasseranschluss muss ebenfalls gelegt werden.

In absoluten Ausnahmefällen ist in ländlichen Gebieten noch von einer Sickergrube die Rede. Diese bezieht sich ausschließlich auf Regenwasser und darf nicht für Abwasser genutzt werden.

Die Bereitstellungskosten für den Telefon- und Internetanschluss liegen in der Regel bei ein paar hundert Euro. Dazu kommt der monatliche Bereitstellungsbeitrag für den WLAN Router, über den auch die Telefonie abgewickelt wird.

In verschiedenen Gegenden kann die Art und Qualität der Leitungen bzw. Funkstrecken variieren. Der regionale Anbieter gibt euch im Voraus Auskunft zur möglichen Internet Geschwindigkeit.

Verkehrsmäßige Erschließungskosten beziehen sich u.a. auf den Straßenbau, die Gehwege und die Beleuchtung. Dabei gilt zu beachten, dass unter bestimmten Vorraussetzungen, späte Kosten auf dich zukommen können. Ein Beispiel:

Der Bau deines Hauses ist abgeschlossen. Es liegt an einer geschotterten Stichstraße und es ist die Zeit gekommen einzuziehen.

Drei Jahre später entschließt sich die Gemeinde, die Stichstraße zu asphaltieren. Nun werden die Kosten hierfür als Erschließungskosten auf dich und deine Nachbarn umgelegt. In der Regel gibt es keine Möglichkeit, das Asphaltieren zu verwehren.

Ähnlich verhält es sich mit Geh- und/oder Fahrradwegen. In einem Neubaugebiet sind diese meist bereits erschlossen bzw. teilerschlossen. Es kommen also mit dem Bau deines Hauses keine unvorhergesehenen Kosten auf dich zu.

Es ist vor dem Erwerb des Grundstücks ratsam, hierzu die Angaben zu prüfen: Gilt der Baugrund als erschließungspflichtig, ist er mit dem Kürzel ebp versehen. Handelt es sich um ein erschließungsbeitragsfreies Grundstück, wird ebf vermerkt.

Zur möglichen Erschließungspflicht gehört auch die Beleuchtung öffentlicher Gehwege, Plätze, wie etwa Kinderspielplätze, und Straßen. Prüfe im Vorfeld, ob diese geplant sind und in welchem Umfeld hierzu mögliche Erschließungskosten auf dich zukommen.

Bei dem Erwerb eines Grundstücks ist es sinnvoll, auf die angegebenen Bodenwerte zu achten. Hier wird festgehalten, ob es sich um ein erschließungspflichtiges (ebp) oder ein erschließungsbeitragsfreies (ebf) Grundstück handelt.

Darüber hinaus spielt der sogenannte Erschließungsgrad eine Rolle: Handelt es sich um ein teilerschlossenes oder ein vollerschlossenes Grundstück? Es gibt zudem noch einen weiteren zu berücksichtigenden Erschließungsgrad: Das Rohbauland bzw. rohe Bauland. Hier sind bisher noch keinerlei Verbindungsleitungen gelegt.

Es ist von einem teilerschlossenen Grundstück die Rede, wenn von den wichtigen Versorgungsleitungen, wie etwa Strom und Anbindung an öffentliche Straßen, nur ein Teil vorhanden ist.

In diesen Fällen solltest du die noch anfallenden Erschließungskosten in die Bauplanung mit einbeziehen. Umso weniger Leitungen bereits vor Ort sind, desto höher fallen die zusätzlichen Erschließungskosten aus.

Ein vollerschlossenes Grundstück gibt an, über alle wichtigen Anschlüsse zu verfügen. Interessanterweise wird Telekommunikation in der Regel nicht in der Begrifflichkeit vollerschlossen berücksichtigt. In einem modernen Zuhause gehört diese aber zweifelsfrei mit dazu.

Erschließungskosten können von Gemeinde zu Gemeinde stark variieren. Sie sind zudem abhängig von der Lage des Grundstücks und von der bereits erfolgten Erschließungs-Entwicklung der Nachbargrundstücke.

Umso abgelegener der Ort, an dem du dein Traumhaus bauen möchtest, desto schwieriger und kostenintensiver kann sich die Erschließung des Grundstücks gestalten.