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Der Verkauf einer Immobilie muss gut überlegt sein und eine gründliche Planung ist das A und O. In diesem Beitrag beantworten wir die wichtigsten Fragen zu diesem Thema. Wann ist der richtige Zeitpunkt, um zu verkaufen? Sollte ich privat oder über einen Makler verkaufen? Wie kann ich meine Immobilie schätzen lassen? Erfahre all das und noch mehr, indem Du weiterliest.
In manchen Fällen muss ein Immobilienverkauf schnell von der Bühne gehen. Hast Du allerdings mehr Zeit, empfiehlt es sich, die Entwicklungen der Immobilienpreise im Auge zu haben. Wichtig sind zudem die Hypothekenzinsen: Niedrige Zinsen sorgen für eine höhere Nachfrage auf dem Immobilienmarkt. Des Öfteren empfiehlt sich ein Abwarten beim Verkauf, denn dies kann für eine Preissteigerung sorgen. Sollte eine Wertsteigerung erwartet werden, zahlt sich in manchen Fällen auch eine Vermietung aus.
2. Schritt: Immobilie bewerten
Der Wert einer Immobilie hängt von mehreren Faktoren ab. So spielen Lage, Grundstück oder Wohnfläche eine große Rolle. Vor dem Verkauf ist es ratsam, deine Wohnung oder dein Haus schätzen zu lassen, damit du den genauen Wert kennst und den Angebotspreis richtig ansetzen kannst. Dabei hast du drei Möglichkeiten zur Auswahl:
1. Über einen Makler: Dieser kann eine grobe, an Angebotspreisen orientierte Wertermittlung Deiner Immobilie durchführen. Sie stehen allerdings nicht für den genau ermittelten Verkehrswert.
2. Online schätzen lassen: Auf vielen Portalen kann der Wert online berechnet werden. Dabei müssen Angaben zu Art der Immobilie, Standort, Baujahr, Wohnfläche oder Grundstücksfläche gemacht werden. Diese Möglichkeit ist aber eher als eine grobe Orientierung gedacht.
3. Auf der sicheren Seite bist Du mit einem unabhängigen Gutachter. Dieser nimmt zuerst die Immobilie in Augenschein und berechnet dann mithilfe von Dokumenten wie bspw. den Grundbuchauszug den Verkaufswert.
Für den Verkauf Deiner Immobilie sind bestimmte Unterlagen Pflicht. Dazu gehören unter anderem:
• Grundrisszeichnung: Sie zeigt, wie die Immobilie aufgeteilt ist.
• Energieausweis: Vor den Besichtigungen möglicher Interessenten sollte ein Energieausweis vorliegen.
• Flurkarte: Sie zeigt eine maßstabgetreue Darstellung und beinhaltet alle Grundstücke und Gebäude eines Gebietes.
• Grundbuchauszug: Dieser ist im Grundbuchamt des Amtsgerichts erhältlich.
• Bauakte: Hier sind sämtliche Bauanträge und Baubewilligungen aufgelistet.
Bei Eigentumswohnungen kommen neben den Mietverträgen, bei vermieteten Wohnungen gegebenenfalls die Teilungserklärung und die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung dazu.
4. Schritt: Über einen Makler oder privat verkaufen
In weiterer Folge musst Du entscheiden, ob Du den Verkauf mit oder ohne Makler angehen möchtest. Für beide Varianten gibt es sowohl Vor- als auch Nachteile. Folgende Vorteile bringt es, wenn ein Makler engagiert wird:
• Die Immobilie wird professionell und im Idealfall möglichst schnell verkauft.
• Du bekommst ein aussagekräftiges Exposé.
• Das Angebot für die Immobilie wird über passende Plattformen beworben.
• Ein Makler ist Ansprechperson für mögliche Interessenten.
• Vertragliche Bestimmungen und Verhandlungen werden übernommen.
Natürlich muss hierbei die Maklerprovision mit einberechnet werden.
In diesen Fällen empfiehlt es sich, die Immobilie privat zu verkaufen:
• Es ist ausreichend Zeit vorhanden, um sämtliche Dokumente zusammenzutragen, Besichtigungen durchzuführen etc.
• Du besitzt Immobilienwissen und bist mit dem Verkauf vertraut.
• Du hast die Mittel, Dein Objekt selbst zu vermarkten und bringst Verhandlungsgeschick mit.
• Es ist eine telefonische Erreichbarkeit gegeben oder Du kannst Kontaktanfragen per Mail zeitig beantworten.
Wenn Du selbst Deine Immobilie verkaufen möchtest, musst Du natürlich auch bedenken, dass sämtliche Marketingmaßnahmen selbst durchgeführt werden müssen. Dazu gehören aussagekräftige Fotos der Immobilie, Anzeigen auf entsprechenden Plattformen und die Erstellung eines Exposés.
In der Vorbereitungsphase kommt es also zusammengefasst auf folgende Faktoren an:
• Der richtige Zeitpunkt.
• Die Aufbereitung der wichtigsten Unterlagen.
• Die Ermittlung des Angebotspreises.
• Die Vermarktung der Immobilie (mit oder ohne Makler).
Wurde ein Käufer für das Projekt gefunden, besteht der letztendliche Verkaufsprozess aus folgenden wesentlichen Schritten:
1. Der Notar bereitet den Kaufvertrag vor und dokumentiert in diesem alle Angaben über Käufer, Verkäufer und die Immobilie. Anschließend liest er den Vertrag vor und bei Zustimmung beider Parteien erfolgt die Unterzeichnung des Kaufvertrags.
2. Nach einer Auflassungsvormerkung des Notars erfolgt eine Eintragung ins Grundbuch.
3. Die Immobilie wird an den Käufer übergeben. Sämtliche Schlüssel sowie Unterlagen wechseln den Besitzer – dies wird alles in einem Übergabeprotokoll festgehalten.
6. Schritt: Steuern und Kosten mit einplanen
Ein Immobilienverkauf ist nicht gerade billig: so muss auch der Verkäufer einige Ausgaben mit einberechnen. Folgende Kosten können dabei auf Dich zukommen:
• Notar- und Grundbuchkosten
• Grunderwerbssteuer
• Die Erstellung des Energieausweises
• Die Vermarktung des Objekts
• Eventuelle Maklerprovision
Zudem können beim Verkauf auch Steuern anfallen. Dies ist der Fall, wenn zwischen Kauf und Verkauf der Immobilie weniger als zehn Jahre liegen – die sogenannte Spekulationssteuer. Auch kann sie anfallen, wenn das Objekt in den letzten drei Jahren nicht privat genutzt wurde.
Fazit: Ein Immobilienverkauf muss gut überlegt sein
Eine Wohnung oder ein Haus zu verkaufen, ist kein leichtes Unterfangen. Von aktuellen Immobilienpreisen über notwendige Unterlagen bis hin zu der Überlegung, ob ein Makler den Auftrag übernehmen sollte: Ein Immobilienverkauf benötigt viel Zeit und ist auch mit Kosten verbunden. Wenn allerdings ein glücklicher, neuer Besitzer gefunden wurde, ist es für beide Seiten eine Win-win-Situation – sowohl für den Käufer als auch den Verkäufer.
