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Wer in eine neue Wohnung zieht, kennt das: Neben der monatlichen Miete muss auch ein hoher Betrag für die Mietkaution aufgebracht werden. Als wäre das nicht genug, wird das Geld während der Mietdauer auch noch schlecht verzinst, und beim Auszug häufig vom Vermieter einbehalten. Wie Sie als Mieter Ärger mit der Kaution vermeiden, zeigen die folgenden 8 Experten-Tipps .
Die gesetzliche Grundlage für die Mietkaution bildet der § 551 BGB. Hier ist aufgeführt, welche rechtlichen Rahmenbedingungen gelten – und was im Zweifel gilt, wenn nichts anderes vereinbart wurde. Gleich zu Beginn weist der Gesetzgeber darauf hin, dass die Zahlung einer Mietkaution vertraglich geregelt sein muss. Ebenso wichtig: Die maximale Höhe darf den Betrag von drei Monatsmieten nicht übersteigen. Grundlage für die Berechnung ist die Nettokaltmiete. Wurde ein höherer Betrag gefordert, ist dies nicht zulässig, eine zusätzliche Bürgschaft wäre demnach sogar ungültig.
Laut Gesetz sind Mieter nicht dazu verpflichtet, die Kaution schon vor Mietbeginn als Gesamtbetrag zur Verfügung zu stellen – auch wenn Vermieter das oft behaupten. Stattdessen darf der Betrag auf drei monatliche Raten aufgeteilt werden. Die erste Rate wird mit Beginn des Mietvertrages fällig, die beiden folgenden Raten jeweils zu Beginn der beiden Folgemonate.
Normalerweise übergibt der Mieter dem Vermieter die Kaution in bar. Letzterer legt das Geld auf einem separaten Konto getrennt von seinem übrigen Vermögen an. Gerät der Vermieter in Zahlungsschwierigkeiten, fällt das Guthaben nicht in die Insolvenzmasse, und bleibt somit Eigentum des Mieters. Der Mieter kann die Anlage auch selbst tätigen: Hierfür eröffnet er ein Sparkonto, zahlt die Kautionssumme darauf ein, und verpfändet es an den Vermieter.
Mieter dürfen einen Nachweis der Kautionsanlage verlangen. Nur so lässt sich auch nach Jahren noch nachvollziehen, was mit dem Geld passiert ist. In der Regel reicht dafür ein Kontoauszug. Viele Banken bieten bei der Erstellung der Vertragsunterlagen auch eine Ausfertigung für den Mieter an. Auch die Konditionen, zu denen die Kaution angelegt wurde, sollten aus den Unterlagen hervorgehen. Denn die Erträge aus dem Kapital stehen dem Mieter zu. Weigert sich der Vermieter, den Nachweis zu erbringen, sollten Sie als Mieter besonders vorsichtig sein.
Es muss nicht zwingend das klassische Mietkautionskonto sein. So können sich beide Seiten einvernehmlich auf eine andere Sparform einigen, beispielsweise ein Tagesgeldkonto oder sogar ein Aktiendepot. Tagegeld bietet etwas höhere Zinsen als ein herkömmliches Sparkonto, zudem ist die Kontoführung meist kostenlos. Die beste Rendite lässt sich jedoch mit Wertpapieren erwirtschaften. Hier können sich nach vielen Jahren durchaus höhere Beträge ansammeln. Für die Kautionsanlage eignen sich am besten Fonds, da hier das Anlagerisiko auf viele verschiedene Unternehmen verteilt wird. Eine weitere Alternative ist die sogenannte Mietkautionsbürgschaft. Hier übernimmt eine dritte Partei (beispielsweise eine Bank oder Versicherung) die Garantie, mögliche Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis zu begleichen. Der Vorteil: Mieter bleiben beim Umzug liquide, und können ihr Geld für andere Ausgaben nutzen. Im Gegenzug verlangt die Bank oder Versicherung einen jährlichen Zins. Die Mietkautionsbürgschaft ist demnach mit regelmäßigen Kosten verbunden, die sich auf Dauer summieren können. Ein unabhängiger Vergleich hilft Mietern, durch Auswahl eines günstigen Anbieters unnötige Gebühren zu vermeiden. Wichtig zu wissen: Allen genannten Alternativen ist gemeinsam, dass weder der Vermieter zur Annahme noch die Bank zum Abschluss verpflichtet ist.
Die Mietkaution dient dazu, den Vermieter gegen Schäden abzusichern, die der Mieter in der „Mietsache“ (also der Wohnung) hinterlässt. Auch Mietrückstände oder nicht beglichene Nebenkosten gehören dazu. Dies gilt jedoch nicht für normale Spuren der Abnutzung. Beispiele sind ein Abrieb am Teppichboden oder leicht verschmutzte oder verfärbte Tapeten. Hierfür darf der Vermieter wiederum kein Geld einbehalten. Ein eventuell zu niedriger Auszahlungsbetrag sollte daher genau geprüft werden.
Zum Ende eines Mietverhältnisses führen Vermieter in der Regel eine letzte gemeinsame Besichtigung mit dem Mieter durch, um eventuelle Beschädigungen aufzuzeigen und Details abzuklären. Ebenso wichtig aus Sicht des Mieters ist jedoch der umgekehrte Fall: Eine Anfangsbesichtigung gemeinsam mit dem Vermieter, zusammen mit dem Verfassen eines Übergabeprotokolls. In diesem Schriftstück wird der Zustand der Wohnung genau dokumentiert, und mögliche Vorschäden aufgelistet. So muss der Wohnungsinhaber nicht für Schäden haften, die eventuell vom Vormieter stammen.
Zwar ist der Mieter durch die gesetzlichen Regelungen weitreichend geschützt. Allerdings ergeben sich aus den Regelungen zum Mietvertrag und der Kaution auch Pflichten. Werden diese nicht eingehalten, können deutliche Konsequenzen drohen. So ist wie bereits erwähnt die Zahlung der Mietkaution zwar in Raten möglich. Versäumt es der Mieter jedoch, diese rechtzeitig zu begleichen, droht ihm sogar die Kündigung des Mietvertrags. Ist der Mieter mit der Zahlung des Kautionsbetrags mindestens zwei Kaltmieten im Rückstand, ist der Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt – und zwar mit sofortiger Wirkung, auch ohne vorherige Abmahnung. Mieter sollten sich also unbedingt an getroffene Vereinbarungen sowie die gesetzlichen Fristen halten.
