Wie finanziere ich ein Haus?

Sophie Pussehl Sophie Pussehl
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Den Traum von einem eigenen Haus hegen viele von uns. Es sei denn, weil es unsere Eltern schon so vorgemacht haben und wir auf eine unbeschwerte Kindheit, tollend im großen Garten, kletternd auf Bäumen und mit so manchem Haustier zurückblicken können und genau das auch unseren Kindern bieten wollen oder aber weil wir uns genau das für unsere zukünftige Familie wünschen. Die Gründe, warum wir ein Haus bauen wollen, sind sehr verschieden. Doch wenn man den großen Wunsch nach den eigenen vier Wänden in Form eines Wohneigentums hat, kann die Umsetzung häufig nicht schnell genug vonstattengehen. Das eigene Haus bietet nicht nur mehr Platz und Freiraum, sondern auch finanzielle Unabhängigkeit sowie eine sichere Vorsorge im Alter. Doch bevor es an den ersten Spatenstich geht, gibt es viele Dinge, die wohl überlegt und geklärt werden müssen – allem voran die Frage der Finanzierung. Wir zeigen euch, welche Wege und Mittel es hierfür gibt.

1. Was kann ich mir leisten?

Blick vom Garten: minimalistische Häuser von Gritzmann Architekten
Gritzmann Architekten

Blick vom Garten

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Oder anders gefragt: Wie viel Haus kann ich mir leisten? Denn genau das ist die Frage, die wir uns alle, die den Traum vom Haus haben, zunächst stellen müssen. Schließlich geht es darum, das Eigenheim ohne Risiko finanzieren zu können. Dabei werden wir in der Regel nicht alle Kosten für den Kauf eines Hauses auf einmal begleichen können. Deshalb benötigt man ein Darlehen, das über Jahre getilgt werden muss. Dabei sind die Kosten für den Hauskauf nicht zu unterschätzen, denn wer eine Immobilie erwirbt, zahlt mehr als nur den Preis für das Objekt. Hinzu kommen weitere Kosten durch die Kreditaufnahme und den Kaufvertrag. Doch das soll nicht alles sein. Ebenso fallen Notargebühren, eine Gebühr für den Eintrag ins Grundbuch, Kosten für die Grunderwerbssteuer und eventuell eine Provision für den Makler an. Wie hoch die Nebenkosten tatsächlich sind, das hängt von der Kaufsumme und einigen anderen Faktoren ab, die von Fall zu Fall berechnet werden müssen. Prinzipiell aber lässt sich sagen, dass Hauskäufer mit etwa fünf bis zwölf Prozent Zusatzkosten rechnen müssen, was auf die reine Haussumme betrachtet, nicht unterschätzt werden sollte.

Über die Vorteile und Kosten von Passivhäusern könnt ihr euch hier informieren!

2. Eigenkapital

Der erste Schritt in die Hausfinanzierung beginnt mit dem eigens angesparten Vermögen, das ein wichtiger Baustein für das eigene Haus ist. Ganze 20 bis 30 Prozent der Kosten beim Hausbau sollten dabei über das Eigenkapital abgedeckt werden, so raten es Baufinanzierungsexperten und Verbraucherschützer. Jeder kann für sich errechnen, welche Summe das in etwa bei seiner ganz persönlichen Wunschimmobilie sein würde. Für wen das nahezu unerreichbar zu sein scheint, für den zerplatzt aber dennoch nicht der Traum vom Haus. Mittlerweile gibt es nämlich auch Finanzierungskonzepte ohne Eigenkapital – sogenannte Vollfinanzierungen. Dennoch, die Vorteile der Hausfinanzierung mit Eigenkapital liegen deutlich auf der Hand: Das Eigenkapital ist der Anker einer jeden Immobilienfinanzierung. Je mehr eigene finanzielle Mittel man als Käufer oder Bauherr in die gewünschte Immobilie einsetzen kann, desto geringer sind auch der Kredit und die monatliche Belastung. Andersherum heißt das, je weniger Eigenkapital eingebracht wird, desto höher ist das Risiko für die Banken und damit auch der Zinssatz.

3. Bausparvertrag

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Bei einem Bausparvertrag setzt man von Anfang an auf sein Eigenkapital. Um also irgendwann über die nötigen finanziellen Mittel für den eigenen Hausbau zu verfügen, wird in jungen Jahren recht häufig ein Bausparvertrag als Geldanlage aufgesetzt. Das gesparte Kapital kann dann später zur Baufinanzierung genutzt werden. Dazu wird ein bestimmter monatlicher Betrag eingezahlt und verzinst. Sobald die Ansparsumme erreicht ist, ist der Vertrag zuteilungsreif. Das heißt, von der Bausparkasse bekommt man dann das Darlehen zur Finanzierung seines Traumhauses.

Das Gute an einem Bausparvertrag ist, dass die Raten gleichbleibend sind und sollte mit der Finanzierung doch etwas schief gehen, so ist die Bausparkasse als nachrangiger Schuldner im Grundbuch eingetragen. Allerdings sollte man die verschiedenen Tarife miteinander vergleichen und genauestens unter die Lupe nehmen. Und wenn man sich für einen Bausparvertrag entscheidet, so muss man schon viele Jahre im Voraus festlegen, wann mit dem Hausbau begonnen werden soll.

4. Darlehnen

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Ein Darlehen ist, einfach gesagt, eine Geldsumme, die eine Bank einem für eine bestimmte Zeit leiht. Wenn ihr euch für ein Darlehen entscheidet, so seid ihr verpflichtet, den geliehenen Betrag zurückzuzahlen plus die dafür anfallenden Zinsen. Schließlich leiht die Bank nicht einfach so Geld. Dabei können die Zinsen langfristig festgeschrieben werden, was den Vorteil hat, dass die monatliche Belastung fest kalkulierbar bleibt. Generell gilt aber: je länger die Zinsbindung, desto höher der Zinssatz.

Dabei wird ein Darlehen häufig mit einem Kredit gleichgesetzt, was von der Grundsache her stimmt, sie sich aber doch unterscheiden. Während ein Kredit nämlich mit einer geringeren Summe und Laufzeit verbunden ist , werden Geldanleihen einer höheren Summe und längeren Laufzeit als Darlehen bezeichnet. Bei einer Baufinanzierung, die sich also meist über mehrere Jahre, wenn nicht sogar Jahrzehnte hinzieht, handelt es sich also um ein Darlehen. Tipp: Solltet ihr euch für die Baufinanzierung ein Darlehen geben lassen, so lasst euch von eurer Bank einen langfristigen Finanzierungsplan erstellen. Dieser bietet euch eine gute Übersicht über die in den Jahren anstehenden Kosten.

5. Mietkauf

Ein Mietkauf ist eine weitere Möglichkeit, eine Immobilie käuflich zu erwerben. Dabei wird eine Immobilie angemietet mit dem Ziel, das Objekt zu einem späteren Zeitpunkt zu einem festgeschriebenen Preis zu kaufen. Die Miete, die man bis dahin gezahlt hat, wird dann auf die zu zahlende Summe angerechnet. Ein Mietkauf läuft immer zwischen Käufer und Vermieter ab, wobei eine Bank als Zwischeninstanz in der Regel nicht involviert ist. Dazu schließt man einen Mietkaufvertrag ab, der zum einen aus einem Mietvertrag und zum anderen aus einem Vertrag über den späteren Erwerb des Eigentums besteht. Wenn ihr selbstständig sein oder – wie die Bank sagen würde – in einer “Krisenbranche” wie der Gastronomie arbeiten solltet, so kann der Mietkauf eine durchaus gute Alternative sein, da Banken ungern Kredite vergeben. Von Vorteil ist auch, dass die Monatsrate über die gesamte Laufzeit konstant bleibt und unabhängig von Zinsentwicklungen ist. Ein Nachteil ist jedoch, dass zumeist schlechte Objekte verkauft werden, also Immobilien, die mangelhaft oder schlecht zu verkaufen sind. Zieht man das Mietkaufmodell in Erwägung, gilt es bei der Immobilienwahl ein scharfes Auge auf diese zu richten.

6. Fördermittel

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Was die Möglichkeiten der Förderung angeht, so sollten sich die Bauherren rechtzeitig informieren und das am besten vor dem Hausbau oder Hauskauf. Das heißt, schon bei der Suche nach einem geeigneten Grundstück und der Planung seines Traumhauses sollte man sich über alle Möglichkeiten der Förderung informieren und sich auch mit den Bedingungen vertraut machen, denn nur so können Fördermittel auch das Budget entlasten. Dabei gibt es ganz unterschiedliche Angebote, die beim Hausbau mit Vergünstigungen, Zuschüssen oder Darlehen unterstützen. So gibt es Fördermittel der Bundesländer, Städte und Gemeinden sowie von der Kirche, wobei vor allem bei den zwei zuletzt genannten junge Familien im Fokus stehen.

7. Umkehrhypothek

Neubau Einfamilienhaus  in Falkensee bei Berlin: klassische Häuser von ENCON Baugesellschaft mbH
ENCON Baugesellschaft mbH

Neubau Einfamilienhaus in Falkensee bei Berlin

ENCON Baugesellschaft mbH

Umkehrhypothek – schon einmal davon gehört? Wenn nicht unter Umkehrhypothek, so vielleicht unter dem Namen Immobilienrente oder Zustifterrente. Für dieses Produkt gibt es viele Namen. Doch die Idee dahinter ist dieselbe: Entweder Immobilienbesitzer verkaufen ihr Objekt oder sie beleihen es. Dabei hat es dieses Modell auf Verbraucher im Rentenalter abgesehen, wobei es verschiedene Modelle der Finanzierung gibt. So erhält der Eigentümer eine einmalige Auszahlung, zeitlich befristete oder lebenslange Rente. Erst nach dem Auszug in ein Altersheim oder gar nach dem Tod, geht die Immobilie in den Besitz des Käufers über. Der Vorteil dabei ist, dass man als Eigentümer bis an sein Lebensende in den eigenen vier Wänden wohnen kann und dennoch Geld für seine Immobilie bekommt. Andererseits jedoch, und das ist der Nachteil, ist die Umkehrhypothek ein recht teures Produkt, betrachte man nur den Zinssatz für das Darlehen sowie die Rückversicherung der Bank gegen das Langlebigkeitsrisiko. Das bedeutet nichts anderes, als das sich die Bank für den Fall absichert, dass man länger lebt als statistisch berechnet und die damit verbundenen Einbußen wett macht. Ob sich eine Umkehrhypothek lohnt, kann man daher nicht pauschal mit Ja oder Nein beantworten.

8. Fehler in der Baufinanzierung

Wir sind alle nur Menschen und Fehler passieren. Wenn es allerdings um die Baufinanzierung geht, so können die Folgen überaus gravierend sein. Man hat etwas falsch geplant oder berechnet und der Traum vom Eigenheim kann schnell zum Albtraum werden. Um das zu vermeiden, ist es wichtig, genauestens zu hinterfragen – um damit wieder auf die Anfangsfrage zurückzukommen -, wie viel Immobilie ich mir tatsächlich leisten kann. Die wichtigsten Kalkulationsgrundlagen dabei sind: Einkommen, Kaufkosten für die Immobilie, anfallende Nebenkosten plus laufende Finanzierungskosten. All diese Faktoren solltet ihr haargenau prüfen. Tipp: Dafür empfiehlt es sich, ein Haushaltsbuch anzulegen. Neben allen Abzügen sollte am Ende noch immer ein deutliches Plus vorhanden sein. Schließlich muss eine Immobilie langfristig finanziert werden. Zudem kommen häufig unvorhersehbare Dinge dazu wie Reparaturen am Haus, Wartungskosten für das Auto und so weiter. Die monatlichen finanziellen Belastungen, die neben der eigentlichen Abzahlung für’s Haus anfallen, sollten nicht unterschätzt werden. Wenn ihr alle anstehenden Kosten genauestens kalkuliert habt, sich diese rechnen und ihr zudem ein gutes Gefühl beim Erwerb der Wunschimmobilie habt, sollte eurem Traum vom eigenen Haus nichts im Wege stehen!

Welche Art der Finanzierung käme für euch in Frage?
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